YTN 라디오

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)

■ 진행 : 전진영 PD

■ 방송일 : 2022년 5월 24일 (화요일)

■ 대담 : 권혁중 경제평론가

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 8월 임대차 대란 우려, 청년월세지원사업 신청방법은?

-임대차3법 시행 2년, 전세금 상승·월세 증가 현상

-오피스텔 규제완화·임대주택 증대·상생임대인 도입

-청년월세지원사업·주거급여 '청년 주거'도 지원

◇ 전진영 PD(이하 전진영)> 이번 주 경제 뉴스 중에서 중요한 뉴스들을 골라! 그 안의 숫자들을 풀어서 맥을 짚어드리는 시간으로 마련했습니다. 숫자로 보는 경제!! 함께 해주실 권혁중 경제평론가님을 불러보겠습니다. 평론가님 안녕하세요~

◆ 권혁중 경제평론가(이하 권혁중)> 네 안녕하세요.

◇ 전진영> 오늘의 숫자는 8입니다. 현재 부동산 시장에서는 8월 임대차 대란이 일어날 수 있다는 우려스러운 말들이 많습니다. 그래서 임대차3법에 대한 개정이 필요하다는 말들이 많은데요. 현재 어떤 상황인가요?

◆ 권혁중> 임대차3법 시행 2년차가 되면 임대차 시장에 불안이 올 가능성이 높습니다. 첫째, 전세금 상승 현상이 나타날 수 있습니다. 2년 전 계약갱신을 사용한 세입자가 당시에 4년 치의 상승폭을 감안한 보증금을 내게 될 수도 있습니다. 둘째, 월세 증가 현상인데요. 금리인상으로 자금을 조달하기도 부담스러워진 상황입니다. 즉 월세가 늘어나는 현상이 있을 수 있습니다. 부동산정보제공업체 직방이 서울지역 확정일자 통계를 분석한 결과에 따르면 올해 1~4월의 월세 비중은 51.6%로 전세(48.4%) 비율을 넘어섰습니다. 관련 통계가 집계된 이후 처음으로 역전 현상이 나타난 것입니다,

◇ 전진영> 그런데 원희룡 신임 국토부 장관은 "헬게이트 없다" 라고 말했습니다. 왜 그렇게 말한것인가요?

◆ 권혁중> 17일 국회 국토교통위원회 전체회의에서 김상훈 의원이 "흐름을 왜곡하는 규제가 생기니까 전세물건 자체가 사라지고 전세가격이 폭등하는 상황이 벌어져 8월 헬게이트가 열리게 됐다"고 언급했습니다. 원희룡 장관은 “막연한 선입관이나 정책의도 가지고 이야기 하는게 아니라 데이터를 갖고 이야기해야 한다"며 통계 분석 선행에 무게중심을 뒀다고 했고, "실제 분석 해보니 그렇지 않은(전월세 대란) 요인도 병존하는 것 같다"고 언급했습니다. 8월 '전월세 대란'에는 세가지 측면이 있습니다. 첫째, 신규 전셋값 급등. 둘째, 전세매물 품귀. 셋째, 월세화입니다.

◇ 전진영> 그럼, 하나하나 알아보겠습니다. 가장 먼저 신규 전세값은 정말 급등했나요?

◆ 권혁중> 이중가격 문제는 우려와 달리 통계상 갈수록 좁혀지고 있습니다. 국토부는 전월세 신고를 받아 약 2개월여 시차를 두고 공개합니다. 지난 3월이 최신 통계인데 은마 아파트에서 신규보다 갱신 가격이 비싼 사례를 어렵지 않게 찾아볼 수 있습니다. 서울 강남구 대치동 은마 아파트 (교육 여건이 좋아 2년~6년간 세들어 사는 학부모가 많다)의 경우, 은마 전용 76.79㎡의 신규 전셋값은 지난 3월 기준 7층과 2층이 각각 5억3000만원, 4억5500만원이었습니다. 갱신 전셋값은 13층 6억900만원, 5층 5억770만원, 1층 5억2500만원으로 신규 대비 갱신이 많게는 1억5000만원 비싼 역전현상이 확인됐습니다. 팩트는 한때 신규 가격이 갱신 가격의 2배 가까이 치솟은 '이중가격' 문제가 심화된 것은 맞습니다. 하지만 일부 단지에서 최근 가격 격차가 크게 좁혀지고 있습니다. 한국부동산원의 주간 아파트 전세가격 변동률 통계를 보면, 부동산원 전세 통계는 갱신 계약을 제외하고 확정일자 신고가 들어온 신규 계약만을 대상으로 합니다. 서울 아파트 신규 전셋값은 3개월여 동안 하락세이고, 지난 1월24일 보합 전환 이후 4월25일까지 내림세를 유지하다 이달 2일과 9일 2주 연속 보합권을 보였습니다. 임대차2법 도입 이후 신규 전셋값이 급등한 것은 사실이지만 지난 석달 동안 신규 가격이 내렸다는 뜻입니다. 이에 따라 갱신 가격과 신규 가격의 격차가 좁혀졌는데요. 이러한 현상이 지속될지는 지켜봐야 합니다.

◇ 전진영> 전세품귀라고 하던데, 정말 전세매물이 줄었나요?

◆ 권혁중> 매물은 늘었으나, 전세가 기대치보다 높아 들어갈 전세가 많지 않습니다. 전세대란 2번째 조건인 전세품귀 현상도 뚜렷하지 않다는 분석이 나옵니다. 부동산정보업체 '아실'의 서울 전월세 매물통계에 따르면, 17일 기준 서울 전월세 매물은 총 4만1326건으로 지난해 같은날 3만7477건 대비 매물이 더 많습니다. 일각에서 8월 전세대란 징후로 매물급감을 우려하지만 통계상 매물이 오히려 증가한 것입니다. 전월세 매물은 계절적인 요인이 크기 때문에 지난해 같은 달과 비교해야 정확한 흐름을 파악할 수 있다는 설명입니다. 임대차2법 도입 직후인 지난 2020년 9월 1일 2만7013건에 비해서도 최근 매물 숫자가 1만4313건 많아 당장 전세 품귀를 우려할 상황이 아니라는 분석입니다. 갱신 매물이 신규 계약으로 시장에 나오면 도리어 시장 매물이 이론적으로는 늘어날 가능성도 제기됩니다. 하지만, 중요한 것은 매물이 왜 늘었는가가 중요. 시장에서 전세가격이 높아서 계약이 잘 이뤄지지 않고 있습니다. 높은 전세가만 쌓여있다는 것이 중론입니다.

◇ 전진영> 월세시장은 어떤가요? 8월 대란의 한축인 월세화 현상은 어떻게 되나요?

◆ 권혁중> 전세의 월세화 현상은 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 서울 임대차 시장, 신규로 계약을 하는 경우 절반 이상이 월세인데요. 한국개발연구원(KDI)이 지난 3월 임대차 신고가 들어온 서울 아파트를 전수 조사한 결과 월세 계약 건수는 총 3168건으로 이 가운데 신규계약이 66%, 갱신계약이 34%였습니다. 그 이유로 첫째, 전세금 상승으로 반강제적으로 월세 선택하는 경우가 많아서입니다. 4년치 인상분을 한꺼번에 반영한 신규 전셋값이 부담스럽다보니 자금 사정이 여의치 않은 세입자가 반전세를 택하는 경우가 적지 않습니다. 이는 임대차2법 때문입니다. 둘째, 전세대출 금리 상승했습니다. 기준금리인상으로 은행 전세자금대출 이자가 상승하여 전세 이자와 월세를 비교하고 집주인에 내는 월세가 더 낮아지는 현상이 발생합니다. 즉, 금리인상 효과로 세입자 스스로 월세를 선택하는 경우입니다. 실제 KB국민·신한·하나·우리 등 4대 은행의 전세대출 금리는 신규 취급액 코픽스 기준 연 3.26~5.126%로 높게는 연 5%를 넘어섰습니다. 반면 서울 아파트 전월세 전환율(한국부동산원)은 지난 4월 기준 평균 4.2%로 일부 구간에선 대출 이자보다 낮게 형성됐습니다.

◇ 전진영> 그래서 정부가 월세 시장에 대한 안정화 대책을 내놓기로 했는데, 예상되는 내용은 무엇인가요?

◆ 권혁중> 원희룡 국토교통부 장관이 23일 기자간담회에서 '8월 전월세 시장 대란설'에 선제적으로 대응하기 위해 6월에 전월세 대책 발표하기로 했습니다. 예상되는 정책은 첫째, 오피스텔에 대한 추가 규제완화 방안입니다. 원희룡 장관은 “거주용 오피스텔이나 원룸 등 이른 시일내에 매물을 공급할 수 있는 방안을 가속화하겠다"라고 말했습니다. 현재 정부는 앞서 지난해 임대차3법으로 인한 전월세 시장 불안에 대비해 전용면적 84㎡ 초과 오피스텔에 대해서도 바닥 난방을 허용하는 등의 규제 완화를 해준 바 있습니다. 둘째, '뉴스테이'와 같은 기업형 임대주택, 민간 임대주택 공급 확대 방안이 있습니다. 셋째, 전월세 시장 안정을 위한 '상생임대인' 에 대한 인센티브 제도도 도입할 수 있습니다. 당장 임대차3법 폐지 또는 개정이 어려운 점을 고려한 것입니다. 현재 정부는 지난해 12월 20일부터 올해 말까지 계약하는 전월세 물건 중 직전 계약 대비 5% 이내로 가격을 올린 뒤 2년간 계약을 유지하는 경우, 임대인에게 양도소득세 비과세 특례 적용을 받기 위한 실거주 요건 2년 중 1년을 채운 것으로 인정해주는 상생임대인 제도를 운영하고 있습니다. 국토부는 기획재정부와 협의해 한시적으로 운영되는 이 제도를 정식으로 제도화해 임대차 시장의 안정을 꾀한다는 방침입니다. 넷째, '착한임대인' 인센티브 제도입니다. 갱신권을 소진한 세입자에 대해 4년 등 장기계약을 해주거나 임대료 상승폭을 갱신권 사용 때처럼 5% 이내로 제한할 경우, 임대인의 보유세를 감면해주는 등의 인센티브를 부여하는 방안이 유력합니다.

◇ 전진영> 이렇게 월세가 높아지면 주요 수요층인 청년들의 부담이 높아질거 같은데, 좋은 지원정책은 없을까요?

◆ 권혁중> 청년 월세지원 사업이 있습니다.

◇ 전진영> 신청대상 및 요건을 알아보죠. 청년 월세지원 사업의 신청대상은 어떻게 되나요/

◆ 권혁중> 「청년기본법」상 청년*(만19세~만34세)이 대상입니다. (1987년생부터 2003년생까지) 부모와 별도로 거주하는 무주택 청년으로서, 전입신고한 거주주택이 보증금 5천만원 이하이면서 월세가 60만원 이하여야 합니다. 청년가구의 소득이 기준중위소득 60% 이하이면서 원가구의 소득이 기준중위소득 100% 이하여야 하며, 청년 + 배우자 + 직계비속 + 동일 주소지에 거주하는 민법상 가족(원가구) 청년가구 + 1촌이내 직계혈족이어야 합니다. 또한 청년가구의 재산이 1억 7백만원 이하, 원가구의 재산이 3억 8천만원 이하여야 합니다.

◇ 전진영> 청년가구와 원가구의 범위는 어디까지인가요?

◆ 권혁중> 청년가구는 청년 본인과 배우자 및 직계비속(자녀), 청년과 동일한 주소지에 거주하는 「민법」상 가족이 구성원이며, 원가구는 청년가구에 청년의 1촌이내 직계혈족(부모)을 포함합니다. 예를 들어, 청년의 부·모는 세종시에 거주하고 청년은 서울에서 대학교에 재학중인 경우, 청년가구는 청년 1인이고 원가구는 청년과 부·모 3인으로 구성되고, 청년가구의 소득이 116만원(1인가구 60%)·원가구의 소득이 419만원(3인가구 100%) 이하이고, 거주주택 및 재산 등 다른 요건 충족시 월세지원이 가능합니다.

◇ 전진영> 현재 주거급여를 받고 있는 경우에도, 청년월세지원 혜택도 중복하여 받을 수 있나요?

◆ 권혁중> 청년 월세지원은 월 최대 20만원 한도 내에서 실제 지출한 월 임차료를 지원합니다. 주거급여 수급자의 경우도, 실제 지급받는 주거급여액 중 월 차임분이 20만원보다 적다면 20만원 한도내에서 차액을 지원받을 수 있습니다.

◇ 전진영> 부모와 세대를 분리하면, 부모(원가구) 소득을 고려하지 않나요?

◆ 권혁중> 부모와 단순히 세대 분리여부가 아니라, “생계를 실질적으로 달리하는지 여부”가 원가구 소득·재산을 고려하는 기준입니다. 원칙적으로 청년가구 및 원가구의 소득·재산을 모두 고려하나, 30세 이상, 혼인, 미혼부·모, 또는 20대로서 월 97만원(1인가구 기준중위소득 50%) 이상의 소득이 있는 등 부모와 생계를 달리한다고 인정*되는 청년에 대해서는 부모 등 원가구를 고려하지 않고 청년 본인가구의 소득·재산만 확인합니다.

◇ 전진영> 신청 시기 및 방법은요.

◆ 권혁중> 신청 시기는 22년 8월하순(별도 공지예정)부터 23년 8월까지 1년동안 원하는 시기에 수시 신청이 가능합니다. 신청 방법은 복지로 누리집(www.bokjiro.go.kr)나 어플리케이션으로 신청하거나, 방문신청을 희망하는 경우 주소지 소재 시·군·구청이나 읍·면·동 행정복지센터에 신청서를 제출하면 됩니다. 현재 ‘복지로’ 가면 ‘청년월세지원 모의계산’ 서비스를 운영중에 있습니다.

◇ 전진영> 네 오늘 말씀 감사합니다.

◆ 권혁중> 네 감사합니다.

◇ 전진영> 지금까지 권혁중 평론가와 함께 했습니다.

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