YTN 라디오


인터뷰전문

방송시간[월~금] 1·2부(07:20~07:55), 3·4부(08:00~08:56)
제작진진행: 황보선 / PD: 이은지, 박준범 / 작가: 이혜민, 임수진
경제전"다가구·다세대 차이 모르면 양도세 7억 더 낼 수도"
2021-06-10 11:03 작게 크게
YTN라디오(FM 94.5) [황보선의 출발 새아침]

□ 방송일시 : 2021년 6월 10일 (목요일)
□ 진행 : 황보선 앵커
□ 출연자 : 송민화 한국경제TV 기자

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 황보선 앵커(이하 황보선): 이번 시간은 파전, 김치전, 감자전 아니고 경제전! 쩐의 전쟁 경제전! 시간입니다. 이달부터  다주택자의 양도세가 큰 폭으로 올랐습니다. 바뀐 법을 제대로 인지하지 못해서 생기는 웃지 못 할 일들도 벌어지고 있다고 하는데요. 한국경제TV 송민화 기자와 자세한 이야기 나눠보겠습니다. 송 기자님, 안녕하세요?

◆ 송민화 기자(이하 송민화): 네, 안녕하세요. 

◇ 황보선: 다주택자의 양도세 기준이 이달부터 강화됐잖아요? 문제없이 잘 이행되고 있습니까?

◆ 송민화: 네, 6월 1일부터 취등록세나 양도세, 보유세까지 다주택자에 대한 각종 세금이 중과되면서 세법상 인정되는 주택 수를 줄이는 것이 중요해지고 있습니다. 그런데 다가구주택과 다세대주택의 차이를 제대로 인지하지 못해서 세금 폭탄을 맞는 일이 종종 벌어지는 것으로 나타났는데요. 실제 이런 경우도 발생했습니다. 서울 서초구에서 다가구주택을 매입해서 임대사업을 하던 A씨의 이야기입니다. A씨는 해당 주택에서 5년 동안 거주하면서 9개 호실을 임대해왔었는데요. 자녀 결혼 자금을 마련하기 위해서 최근에 해당 주택을 팔기로 했습니다. 이 주택은 A씨가 2011년에 11억 원을 주고 매입을 했다고 합니다. 집값이 그동안 많이 오르면서 23억 원에 팔 수 있었는데요. 그러면서 A씨는 1억 원이 조금 안 되는 금액을 양도소득세로 신고했다고 해요. 그런데 관할 세무서에서는 실제 양도세가 7억 9천만 원이라면서 무려 7억 원 가까운 세금을 추가로 청구한 겁니다. 

◇ 황보선: 7억 원이요? 7천만 원도 아니고 이렇게 세금을 많이 내는 이유가 무엇입니까? 

◆ 송민화: 네, 알고봤더니 5년 전에 다가구주택 옥상에 올린 옥탑방이 문제였습니다. 세무서 담당자는 이 옥탑방 때문에 다가구주택에서 다세대주택으로 주택 형태가 바뀌었다고 설명했는데요. 그러면서 세금 부과 기준도 달라지게 된 겁니다. A씨가 옥탑방을 올리기 전 형태가 다가구주택인데요. 보통 3층 이하 건물에 19호실 이하를 갖고 있다면 다가구주택에 해당됩니다. 이렇게 되면 1주택자로 인정받아서 각종 세제상 혜택까지 볼 수 있습니다. 그런데 옥탑방을 올리면서 한 층이 더 늘어나게 된 셈이라 A씨의 주택은 4층 이상 주택에 해당하는 다세대주택으로 분류된 겁니다. 이렇게 되면 개별 호실마다 각각의 주택으로 분류돼서 그러니까 모두 9채의 주택을 보유하게 된 셈이죠. 다주택 소유에 따른 중과를 받게 되고요. 그러면서 무려 7억 원에 가까운 세금 차이가 발생하게 된 겁니다.

◇ 황보선: 옥탑방을 안 올렸으면 1주택인데 어머어마한 세금 차이를 불러왔군요?

◆ 송민화: 그렇습니다. 실제로 4개 층이 있다고 하더라도 다세대주택에 포함되지 않는 예외는 있습니다. 먼저 임대인이 4개 층에 모두 입주해 있더라도 가장 아래층이 절반쯤이 지면보다 낮은 지층일 경우, 보통 반지하라고 부르는데요. 그런 경우에는 다가구주택으로 분류되고요. 또 주차장을 조성하기 위해 1층을 완전히 비운 필로티 구조이거나, 1층에 상가만 입주한 경우라면 주택 층수에 포함되지 않습니다. 그리고 같은 옥탑방이라고 하더라도 해당 층 전체 면적의 8분의 1 이하만 점유하고 있다면 이 역시 주택층에서 제외되게 됩니다. 이런 내용들은 집을 팔려고 하는 집 주인이 세부 사항들을 잘 알고 있어야 세금 폭탄을 피할 수 있습니다. 왜냐하면 주택 양도세는 매도자의 신고를 바탕으로 관할 세무서에서 검증하기 때문입니다. 집을 내놓은 사람이 다가구주택으로 알고 있었다면 그 신고 내용을 기준으로 세금을 책정하는 구조입니다. 이전에는 팔려고 하는 연립주택이 다가구주택인지 다세대주택인지 구분하는 게 크게 중요하지는 않았습니다. 왜냐하면 주택을 매도한 이후에 주택 유형이 판정됐기 때문에 크게 고민할 필요가 없었습니다. 하지만 공시가격 인상과 함께 재산세와 종합부동산세와 같은 보유세도 강화됐잖아요? 그러면서 이제는 집을 팔기 전에 주택 형태와 같은 세부 사항들에 대해 주의를 기울일 필요가 있습니다. 

◇ 황보선: 또 부동산 거래를 할 때 알고 있어야 할 바뀐 부동산세법은 뭐가 있을까요?

◆ 송민화: 네, 내년부터 상가가 포함된 다가구주택의 양도세 계산 방식이 바뀐다는 점도 유의해야 합니다. 지금까지는 다가구주택에서 주택이 차지하는 면적이 크다면 전체를 주택으로 분류해 양도세를 산정했었거든요. 그런데 내년부터는 상가에 대한 부분과 주택에 대한 부분을 나눠 양도세를 부과하게 됩니다. 내년부터 적용되는 부분이다 보니까 기간이 조금 더 남아있다고 생각하실 수 있는데요. 미리 준비하셔야 세금 폭탄에 대비할 수 있을 것 같습니다. 예를 한번 들어 볼게요. 10년 전에 13억 원에 다가구주택을 매입한 B씨의 경우입니다. B씨는 다가구주택을 상가분은 6억 원에 주택분은 16억 원으로 책정하고, 모두 합쳐서 22억 원에 팔려고 하는데요. 올해 안에 판다고하면 양도세는 6,653만 원이거든요. 그런데 내년에 매각한다면 상가분과 주택분이 각각 다른 세율이 적용돼서 1억 776만 원의 세금을 내야합니다. 양도가액이 9억 원을 초과하는 상가다주택 기준이 적용되기 때문입니다. 해가 바뀌기만 했을 뿐인데 세금 부담이 1.6배 늘어나는 셈입니다. 다만 양도 차액이 9억 원 이하는 지금의 주택 비과세 혜택이 동일하게 적용되니까요 이 부분도 참고하시면 좋을 것 같습니다.

◇ 황보선: 그런데 이렇게 양도세를 강화했지만 서울 집값은 좀처럼 잡힐 기미가 보이지 않고 있습니다. 이 부분도 좀 짚어주시죠?

◆ 송민화: 이달부터 다주택자에 양도소득세 세율을 최대 75%까지 물린다고 정부가 강하게 정책을 내놨잖아요. 그런데도 서울에 아파트를 사려는 사람들은 오히려 늘어나고 있는 추세여서 정부 정책과는 정반대의 흐름이 나오고 있는 겁니다. 왜 그런가 이유를 들여다보니까 일단 세금부담이 커지면서 주택 소유주들이 매물을 잠그고 있는 상황인데다 집을 구하려는 사람들 입장에서는 똘똘한 한 채를 보유하려는 요구가 커지면서 서울에 집을 구하려는 매수세가 상승함에 따른 것으로 풀이되고 있습니다. 전문가들조차도 매물이 사라지면 집값이 더 오를 수 있다는 심리가 반영됐을 것으로 보고 있는 상황입니다.

◇ 황보선: 집값 상승이 두드러지는 서울 지역은 어디인가요?

◆ 송민화: 강북 지역 중에서도 노도강이라고 불리는 노원, 도봉, 강북 지역의 매수세가 서울 집값 상승을 견인하고 있는 것으로 분석됐습니다. 부동산 시장에서는 월계동이나 창동과 같은 역세권 지역에 재건축 소요도 꽤 많을 것으로 예상하고 있고요. 앞으로 소규모 정비사업이 이뤄진다고 하면 집값은 자연스럽게 오를 수밖에 없는 상황으로 분석되고 있습니다. 현재 재건축을 추진하고 있거나 진행하고 있는 단지들의 매매 값은 최근 몇 달 사이 두 배 가량 오른 것으로 나타나면서 이런 분석에 더 힘이 실리고 있습니다. 특히 올 들어 서울 노후 아파트 값이 신축 아파트보다 2배 더 오른 점도 눈여겨 볼 부분인데요. 한국부동산원 통계에 따르면 서울에서 준공한 지 20년을 넘긴 아파트 값은 올 들어 지난주까지 누적 기준으로 2.4% 올랐거든요. 같은 기간 동안 준공 5년 이하인 신축 아파트값이 1.2% 오른 것과 비교하면 정확히 2배 더 높은 수치였습니다. 서울시가 재건축 아파트값 과열 양상을 진정시키기 위해서 노력을 많이 했거든요. 예를 들면 압구정이나 여의도, 목동 등 4개 지역을 1년 동안 토지거래 허가구역으로 묶은 것과 같은 노력도 했고요. 하지만 이런 노력에도 불구하고 재건축 규제 완화 기대감은 사그라들지 않은 것으로 볼 수 있을 것 같습니다.

◇ 황보선: 이런 가운데 국토교통부와 서울시가 함께 주택 시장 안정화에 나섰죠?

◆ 송민화: 네, 정부와 서울시가 협공 작전을 펴겠다는 의지를 보인 겁니다. 9일 국토부와 서울시가 합동 간담회를 열었고요. 이 자리에서 노형욱 국토부 장관과 오세훈 서울시장이 주택 정책의 3대 목표를 공유했습니다. 3대 목표는 주택시장 안정 그리고 공급 확대 마지막으로 주거복지인데요. 무조건적인 규제가 아니라 점진적인 공급 확대를 통해서 시장 안정화를 이루자는 의미이고요. 공공과 민간의 긴밀한 협력이 필요하다는데 의견을 같이 했다고 보시면 될 것 같습니다. 이를 두고 일각에서는 중앙정부와 서울시가 함께 재개발이나 소규모 재건축을 활성화하기로 한 것으로 해석할 수 있다는 의견도 나오기도 했습니다. 그러면서 이에 해당하는 사업지의 재개발이나 재건축 추진 속도도 빨라질 수 있고, 시장에서도 반응이 있을 것으로 예상하기도 했습니다. 특히 아까 전에 말씀드렸던 서울 강북권에 노후화 주택이 밀집해있는 재개발 추진 구역이나 소규모 재건축 시장에 수요 유입이 늘어날 가능성이 있는 것으로 분석되고 있는데요. 단기적으로 본다면 시장 안정화에 역행하는 것 아니냐고 볼 수 있지만 중장기적으로는 주택 가격 안정화에 기여할 것이라는 의견에 조금 더 힘이 실리고 있습니다.

◇ 황보선: 네 알겠습니다. 오늘 경제 이야기는 여기까지 듣겠습니다. 고맙습니다.

◆ 송민화: 고맙습니다.