□ 방송일시 : 2021년 1월 19일 화요일
□ 진행 : 최형진 아나운서
□ 출연 : 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수
● 2021년 부동산 화두 '내 집 마련', '주택 공급'
● 올해 전세값, 집값 떨어질까? 공급 원활하지 않으면 상승
● 서울 도심 공공재개발, 참여 조합 많을 수록 주택가격안정 효과
● 설 전 부동산 대책 예상? 공금에 강점
● 집 살까? 집은 사야, 소득 30% 이내 대출
● 서울 근교? 철도망 연결된 과천, 하남, 광명, 안양 등 서울 접경 지역
● 내 집 있어도 청약통장은 필수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
◇ 최형진 아나운서(이하 최형진): 2부는 부동산 상담 시간 입니다. 어제 문재인 대통령이 취임 후 네 번째 신년 기자회견에서 부동산 안정화에 성공하지 못했다며 설 전 시장을 뛰어넘는 대책을 내놓겠다고 강조했는데요, 시장의 예상을 넘는 주택공급 특단 대책을 내놓겠다는 계획인데, 부동산 시장에 어떤 영향이 있을지 의견이 분분합니다. 오늘 이 내용 포함해 올해 부동산 시장에 어떤 변화가 예상되는지 자세히 짚어보겠습니다. 함께 말씀 나눌 분 모셔보죠. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수 전화연결 돼 있습니다. 안녕하세요?
◆ 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수 (이하 고준석): 네 안녕하세요.
◇ 최형진: 올해 부동산 시장의 화두, 어떤 게 있을까요?
◆ 고준석: 일단 내 집 마련이 1순위이겠죠. 두 번째는 집값 및 전세값이 안정됐으면 하는 바람이 있겠고요. 주택공급에 대한 화두도 꼽을 수 있을 것 같습니다.
◇ 최형진: 지금 부동산 가격이 계속 올라가면서 양도세 완화에 대한 목소리도 나오고 있거든요. 양도세를 강도 높게 올렸음에도 불구하고 집 있는 사람들이 집을 내놓지 않으면서 부동산 집값이 계속 오르고 있는데 양도세 완화에 대해서 교수님의 생각은 어떠십니까?
◆ 고준석: 사실 주택이라는 것이 신규로 공급도 해야 하지만 기존 매물이 순환해야지만 시장가격 안정에 도움이 되는 겁니다. 그렇다고 한다면 지금 현재 다주택자에게는 사실 세금이 현재 상태도 무거운 편이죠. 그렇지만 세금 무거운 것이 올해 6월1일부터는 더 무거워진다는 얘기입니다. 그래서 중과세가 되는데 그전에 다주택자들이 매물을 내놔서 팔 것이다. 이렇게 나오는 매물이 시장 안정에 기여할 것이라는 생각을 하고 있는데 이게 지금도 세율이 높기 때문에 고민을 많이 하시는 것 같아요. 지난해 시세를 보면 매매도 많이 했지만 증여 또한 많이 나타나고 있는 현상으로 보여요. 파는 것 보다는 자녀들에게 증여를 통해서 세대주를 분산시키자는 거죠. 그래서 다주택자들의 고민이 깊어지는 것 같아요. 가지고 있자니 보유세 부담이 많고 팔자니 양도세 부담이 많기 때문에 그런 거죠.
◇ 최형진: 알겠습니다. 작년 한 해만 전국 집값이 8.35% 올라 14년 만에 최고로 뛴 것으로 나타났습니다. 작년뿐만 아니라 몇 년째 집값 상승세가 계속되고 있는데, 올해도 이어질까요?
◆ 고준석: 네. KB국민은행의 자료를 보면 2020년 집값은 좀 많이 상승한 것으로 나타났죠. 서울지역 아파트 및 단독주택, 연립주택을 보고 우리가 주택이라고 하는데요. 2019년 12월 대비 각각 아파트는 13.02%, 단독은 6.81%, 연립주택을 빌라라고 이야기 하거든요. 이 가격은 8.18% 상승한 것으로 나타났는데 이게 서울만 포함된 일인지 봤더니 전국 지역으로도 가격이 상승했다는 겁니다. 그래서 전국의 아파트 가격도 9.65%, 전국의 단독주택 가격도 3.87%, 연립주택 가격도 6.47% 상승한 것으로 나타났는데요. 작년에 올랐으니까 올해는 떨어질 것이라고 보기보단 올해 부동산 시장이 전반적으로 바뀌지 않으면 바뀐다는 것은 즉 수요에 비해 공급이 원활하게 이루어지지 않는다면 집값, 전세값도 작년과 같이 상승할 가능성이 높은 것으로 보여 집니다.
◇ 최형진: 결국 공급이 굉장히 중요하다는 말씀 같은데 어제 대통령 신년 기자회견에서 공급 대책에 대한 언급이 있었는데요, 교수님께서도 부동산 시장 안정화를 위해 가장 필요한 게 공급이라고 항상 말씀하셨잖아요? 그런데, 특히 수도권 시장에서 수요를 충족할만한 공급이 가능할까? 하는 의심도 드는데요?
◆ 고준석: 그래서 현 정부에서는 주택공급에 대해서 추가발표를 예고하고 있습니다. 그런데 이러한 부분들이 공공 부분만 갖고 하면 분명히 한계가 있거든요. 물론 공공부분만 가지고는 한계는 있지만, 공급을 안 하는 것보다 1채라도 하는 것이 시장 가격 안정에는 도움이 될 것으로 보입니다. 하지만 민간 참여가 지금은 절실한 상황이라고 보이고요. 민간 참여라고 하면 재개발·재건축을 통해서 주택이 순차적으로 신속하게 공급되는 시장 분위기가 된다면 가격안정에는 상당히 도움이 될 것이라고 보고 있습니다.
◇ 최형진: 공급 정책과 관련해서 얼마 전 정부가 공공재개발 시범사업 공모에 신청한 기존 정비사업지 14곳 중 8곳을 최종 후보지로 선정해 발표했습니다. 그러면서 서울 도심에 주택 공급난 해결에 대한 기대가 높아지고 있는데, 서울 도심 공공재개발 어떻게 이뤄진다는 건가요?
◆ 고준석: 그렇습니다. 지난번에 시범사업 후보지 8곳을 발표했는데요. 구체적으로 보면 흑석2구역, 양평13·14, 용두1-6구역, 신설1구역, 봉천13구역, 신문로2-12구역, 강북5구역 이렇게 8곳을 선정 발표했습니다. 공공재개발로 진행하면 어떻게 되느냐 많은 분들이 궁금해 하시는 분들이 많아요. 이렇게 선정해서 추진이 된다면 일단 용적률이 상향됩니다. 용적률이 상향된다고 하는 것은 이익이 늘어날 수 있다는 부분이거든요. 그래서 용적률 상향 등 도시규제 완화이고, 두 번째는 재건축·재개발 시장에서 속도를 못 내고 있는 이유 중 하나가 분양가상한제잖아요. 그래서 이 분양가상한제를 공공재개발로 하면 적용에서 제외시켜주겠다는 겁니다. 그럼 사업성은 개선되겠죠. 그 다음에 세 번째 핵심은 재개발에 들어가는 공사비를 전부 융자해주겠다는 것이고, 또 인허가 절차 간소화인데 이게 사실 관리처분 인가 날 때까지 8년이 넘게 걸립니다. 이러한 인허가 절차를 간소화해서 신속한 절차를 통해서 사업추진을 빠르게 하고 이에 따른 각종 공적지원을 해주겠다는 겁니다. 다만 새로 건설되는 주택 중 조합원 분양분을 제외한 물량 절반은 공공임대 등으로 공급해야 합니다. 그래서 입주 후에는 공공임대와 섞여있는 거죠. 그런데 이게 대부분이 아니라 조합원 숫자가 더 많습니다. 그래서 이렇게 공공 재개발을 추진하겠다는 겁니다.
◇ 최형진: 올해 도심 주택 공급 부문에서 긍정적인 역할을 하게 될까요?
◆ 고준석: 공공재개발에 참여하는 조합이 많을수록 주택공급 효과는 크다고 보여 집니다. 많이 참여를 유도해야 할 것 같아요. 분명 가격 안정에도 도움이 될 것으로 보입니다. 반면 참여 조합수가 적으면 그 공급 효과는 미미할 것으로 보입니다. 그래서 저는 많이 참여할수록 가격 안정에는 분명히 도움이 되기 때문에 이런 조합들의 참여를 많이 이끌어내려면 확실한 인센티브를 줘서 참여를 유도하는 것도 좋을 것으로 보여 집니다.
◇ 최형진: 공급이 중요한 건 알겠는데 부동산 시장 안정화를 위해서 공급 말고는 다른 방법은 없는 건가요?
◆ 고준석: 앞서 말씀드렸다시피 주택공급은 신규뿐만 아니라 기존 주택도 시장에서 순환될 수 있도록 하면 공급에는 상당히 도움이 될 것으로 보입니다. 예를 들어 양도세 완화죠. 양도세를 완화하면 다주택자의 매물이 시장으로 나올 수 있는 것이고, 특히 전·월세 가격 상승하는 부분은 보유세가 올라가면 보유세가 임차인들에게 전가되는 부분들이 있거든요. 그래서 이런 세금으로써 공급량을 조절할 수 있고 가격안정을 할 수 있다고 보여 집니다.
◇ 최형진: 네 알겠습니다. 한 청취자분이 “형제가 각각 한 채 씩 있는데 한 개를 전세 놓고 형이 동생 집에 같이 살고 있으면 동생이 1가구 2주택자가 되나요?” 라고 질문 주셨어요.
◆ 고준석: 각각 소유권이 다르기 때문에 각각 1주택자입니다. 형은 동생 집에 살면 동거인이 되겠죠.
◇ 최형진: 네. 또 다른 청취자분은 “전세를 살다 살다 어려워지는 상황에서 어려워도 집을 장만해야하는지 고민 중인데요. 그래서 더 변창흠 신임 장관의 설전대책을 기다리고 있습니다. 어떤 내용이 담길지 힌트 하나만 주신다면 마음이 편하겠네요.” 라고 하셨어요. 어제 문재인 대통령 신년 기자회견에서 변창흠 국토부장관이 설 연휴 전에 발표할 계획이라고 언급했는데 혹시 조금 예상되는 부분이나 전망이 있으십니까?
◆ 고준석: 일단 대통령께서도 강조하셨듯이 아마 조만간 발표될 대책은 감히 예상을 해본다고 한다면 공급에 강점이 분명히 찍힐 것이다. 그래서 공급을 하면 할수록 가격 안정에는 도움이 될 것이라고 보여 지고 있습니다. 그래서 어떤 다른 규제보다는 민간 조합들이 많이 참여할 수 있도록 인센티브를 많이 주고 공공 재개발에 많이 참여할 수 있도록 물량을 확보할 수 있는 방안으로 대책이 나오지 않을까. 이렇게 조심스럽게 예측을 해보겠습니다.
◇ 최형진: 네. 교수님께서는 저와 방송을 오래 하셨으니까 편하게 한 가지만 여쭤보겠습니다. 집 살까요?
◆ 고준석: 집은 사야합니다. 무주택자라면 제일 중요한 것이 자금계획이죠. 돈이 준비가 되어 있다면 내 집 마련에 나서는 게 좋습니다. 그래서 주택은 주거에 따른 행복감을 주죠. 뿐만 아니라 은퇴 후에도 일정 조건에 부합하면 주택연금까지도 받을 수 있어요. 그래서 내 집 마련은 돈이 마련되어 있다면 꼭 하는 게 좋고요. 내 돈이라고 하면 내 돈과 은행 돈, 부모님 돈을 이야기하는 건데 부모님 돈을 증여 받거나 빌릴 때는 정확하게 자금 출처에 대해서 명백히 표기를 하셔야 하고, 본인 한도 내에서 대출받을 수 있는 것은 은행에서 사전에 확인을 해보고 자금을 빌릴 수 있는 만큼, 자기 소득의 30% 넘지 않는 선에서 빌려서 내 집 마련에 나서는 것이 좋을 것 같습니다.
◇ 최형진: 어디에 사는 것이 좋을지 전망을 알려주시죠.
◆ 고준석: 우리가 강남 아니면 안 된다, 강북과 서울 아니면 안 된다. 이것 보다는 내 몸에 맞는 지역을 선택하는 것이 가장 좋을 것 같아요. 내가 돈이 3억 밖에 없는데 이거로 강남을 고집하게 되면 내 집 마련은 영영 못하는 겁니다. 이 돈에 맞는 지역을 찾아서 가는 게 중요하고요. 거기를 발판삼아서 내가 원하는 지역으로 넘어올, 다음 지역으로 갈아탈 고민을 하시는 게 좋을 것 같아요. 그래서 내 몸에 맞는, 내 자금 계획에 맞는 지역을 고르는 게 지금으로써 중요해 보입니다.
◇ 최형진: 관련해서 한 청취자분이 “인서울을 하기 어렵습니다. 근교로 골라주신다면요?” 라고 하셨습니다.
◆ 고준석: 서울 근교는 제가 보기에는 서울 접경지역을 사면 가격도 서울보단 훨씬 싸죠. 서울 접경지역을 꼽으면 철도망이 연결돼 있는, 교통망이 잘 돼있는 이런 곳을 이야기하는데요, 경기도 과천, 하남, 광명 등 이런 지역과 과천 밑으로 내려가면 안양이나 이런 지역들이 서울 지하철이 관통하는 지역 중심 경기도 지역을 보시면 적은 돈으로도 내 집 마련을 충분히 할 수 있는 지역이 많다. 그래서 내 집 마련에 나서는 것이 좋겠습니다.
◇ 최형진: 알겠습니다. 한 청취자분은 “아내 명의로 의정부 10년 거주한 아파트 한 채가 있는데 청약 통장을 만들어도 될까요? 서울로 이사 가기 너무 힘드네요.” 이런 질문을 하셨습니다.
◆ 고준석: 네. 청약 통장은 집이 있어도 만들 수 있습니다. 그 집을 처분할 수도 있고 다른 지역에 주택을 마련할 수 있으니까 그렇다고 한다면 청약 통장은 필수죠. 청약을 통해서 내 집 마련을 한다고 한다면 청약통장을 만드는 것은 필수다, 만드는 게 좋다고 보고 있습니다.
◇ 최형진: 네. 전세 시장도 궁급합니다. 국토교통부에 따르면 올해 1분기 입주 예정 아파트 현황이 서울의 경우 지난해보다 34%가량 줄어든 것으로 집계됐습니다. 올해도 전세난 계속될까요?
◆ 고준석: 그렇습니다. 전세난이 작년에도 심했죠. 부동산 114에 따르면 2021년 서울지역 아파트 입주물량은 1만9577가구로 2020년 4만351가구 대비해서 2만774가구인 51.48%가 줄어드는 것으로 나타났습니다. 결국엔 2021년에도 실수요자가 원하는 지역에 충분하게 주택 공급이 이루어지지 못하면 지난해와 같이 가격은 상승할 것으로 보입니다.
◇ 최형진: 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.
◆ 고준석: 네 감사합니다.
◇ 최형진: 지금까지 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수였습니다.
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