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인터뷰전문

방송시간[월~금] 10:30~11:30
제작진진행: 박귀빈 / PD: 이은지 / 작가: 김은진
완화된 소득기준... 2030 내집마련 신혼부부 특공 vs 생애최초 특공
2020-10-20 12:23 작게 크게
YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]

□ 방송일시 : 2020년 10월 20일 화요일
□ 진행 : 최형진 아나운서
□ 출연 : 김인만 김인만부동산연구소 소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 최형진 아나운서(이하 최형진): 매일매일 각 분야 전문가들과 함께 생활 속 다양한 궁금증을 해결해 보겠습니다. 정부가 신혼부부 특별공급의 소득기준을 완화하기로 했는데요. 또, 공공분양주택 중 30% 물량에는 추첨제도 도입됩니다. 달라진 신혼부부 특공, 자세한 내용 살펴보겠습니다. 그럼 함께 말씀 나눌 분 모셔보죠. 김인만 부동산연구소의 김인만 소장과 함께합니다. 안녕하세요?

◆ 김인만 김인만부동산연구소 소장(이하 김인만): 안녕하세요. 김인만입니다.

◇ 최형진: 제가 우리 소장님 뵙기 전에 기가 막힌 사연을 하나 봤는데요. 지난번에 가양에 있는 아파트 보기 위해서 줄을 섰고, 계약을 하기 위해서 제비뽑기를 했다. 저는 그 기사를 보고 굉장히 놀랐는데, 이제는 전셋집 보여줄 테니 10분에 5만 원을 냈다고 했답니다. 이거 괜찮을까요?

◆ 김인만: 괜찮지 않죠. 괜찮지 않은데 이게 가양만의 문제가 아니고요. 지금 서울 전역에 이런 현상이 벌어지고 있어서 이것을 괜찮다고 볼 수는 없고요. 정부 관계자들은 빨리 대책을 마련해야 할 것 같습니다.

◇ 최형진: 그야말로 전셋집 품귀현상 때문에 이런 사태가 발생하는 거죠?

◆ 김인만: 그렇죠. 보여줄 집은 하나인데 대기자들이 9명, 10명이 되고, 같은 가격을 제시하니까. 집주인이 10억이라고 하면 10억을 따라가야 하니까 제비뽑기를 할 수밖에 없고요. 청약도 아니고 전세 당첨됐다고 만세 불러야 하는 지금 그런 상황입니다.

◇ 최형진: 한치 앞도 안 보입니다만, 전세난 언제까지 이어지겠습니까?

◆ 김인만: 가장 걱정스러운데요. 제가 볼 때는 쉽게 해결이 안 될 것 같아서 저는 그게 가장 걱정이에요. 과거 사례를 보면 우리가 전세가 언제 안정됐느냐고 하면 결국에는 물량이 많이 나왔을 때. 헤일로시티 같은 경우에 9500세대가 입주할 때 6개월 정도 안정이 됐거든요. 그런데 최근에 보면 공급 물량을 보면 정부에서 하는 계획들은 많이 나왔지만 입주 물량으로 연결되기에는 5년 이상의 시간이 필요하고요. 집주인들이 매물을 많이 내놓아야 하는데, 집값을 잡기 위해서 임대인들을 많이 규제했단 말이에요. 그러다 보니까 집주인들은 오히려 더 매물을 안 내놓게 되고, 거주 요건이 추가됐잖아요. 거주해야만 갱신 거절을 할 수도 있고, 세금 혜택을 볼 수 있기 때문에 집주인들이 어떻게든 서울 집에 들어오려고 하기 때문에 매물은 더 줄어드는 것 같습니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. 관련 이야기는 차후에 시간이 되면 다시 한 번 나눠보는 것으로 하고요. 일단은 완화되는 신혼부부 특별공급 하나하나 살펴보겠습니다. 우선 물량 변동은 없이 소득 요건에 대해서만 조정이 되는 겁니까?

◆ 김인만: 네, 그게 조금 아쉬운 점인데요. 지금 물량이 조금 늘어났으면 좋겠는데, 소득 기준만 완화가 됐어요. 공공, 민영 모두 합쳐서 특별공급 물량의 70%는 기존. 기존 같은 경우는 도시근로자 월 평균 소득 100%고요. 맞벌이 120%가 그대로 유지되고요. 30% 물량에 대해서 20~30%p가 완화되거든요. 그래서 공공 같은 경우는 130%. 월 평균 소득의 130%. 맞벌이는 140%가 되고요. 민영은 140%에서 160%까지 확대가 돼서 그냥 160%라고 하면 감이 잘 안 오잖아요. 월 788만 원 정도. 4인 기준으로 그 정도 되고요. 맞벌이 같은 경우는 월 889만 원 정도 되니까 이 정도 소득이 되는 분들은 이제 30% 물량에 기회가 생겼다고 보시면 될 것 같습니다.

◇ 최형진: 지금 말씀하신 것으로 보니까 민영주택, 공공주택, 신혼희망타운 모두 적용되는 겁니까?

◆ 김인만: 네, 맞습니다. 민영, 공공분양, 신혼희망타운에 모두 적용됩니다.

◇ 최형진: 공공분양의 경우 추첨제를 도입한다고 들었습니다. 어떻게 되는 겁니까?

◆ 김인만: 이게 추첨 물량이 제공되는데요. 참 논란이 있는 부분이 있어요. 왜냐하면 저도 이 부분에 대해서 기존에는 공공분양주택 물량이 100%가 가점제로 운영됐거든요. 100% 가점제였는데, 이번에 30% 공공분양주택에서 물량을 추첨제로 한다고 하는데요. 이게 조삼모사의 성격이 강하거든요. 물량은 늘어나지 않고 있는 물량을 가지고 누구한테 먼저 배정을 해주게 되면 결국에는 가점제를 기다리는 분들은 기회가 더 줄어들 수밖에 없거든요. 그런데 왜 이 대책이 나왔냐고 한다면, 젊은 세대들, 신혼부부들이나 젊은 세대들은 가점 점수가 안 나오잖아요. 가점제라고 하면 무주택기간, 청약통장 가입기간, 부양가족인데, 결혼도 안 했는데 부양가족이 있을 수도 없고요. 결혼해도 애가 당장 나오는 것은 아니잖아요. 요즘 또 자녀도 많이 안 낳는 분위기라서 아무래도 불이익을 당하다 보니까 젊은 세대들의 박탈감을 완화해주기 위해서 물량을 당장 늘릴 수는 없고. 이렇게 추첨 물량을 하면 가장 공평하잖아요. 뺑뺑이가 가장 공평한데 이게 갑자기 시행되다 보니까 가점제를 기다리는 40대, 50대 무주택자들은 우리는 뭐냐. 정부 정책을 기다리고 이제까지 내가 충분히 준비했는데 여기에서 물량을 더 줄여버리면 우리는 어떻게 해야 하느냐 하는 반발이 있습니다.

◇ 최형진: 요즘 부동산 정책이 많이 나오고 있습니다만 명과 암은 확실히 드러나는 것 같고요. 

◆ 김인만: 그렇죠.

◇ 최형진: 결국에는 공급을 늘려야 하지 않겠습니까?

◆ 김인만: 관건은 공급이죠. 공급을 늘려야 하는데, 어려운 게 공급은 두 가지 종류가 있거든요. 절대적인 공급과 상대적인 공급이 있는데 절대적인 공급이라고 하면 건설물량을 많이 늘려서 새 아파트가 많이 공급돼야 하는데, 이게 현실적으로 기간이 길어서 공사만 해도 3년이고요. 계획부터 준비까지 하면 정부가 3기 신도시들 발표하는데 제 생각에는 아무리 빨라도 5년이거든요. 빨라야 5년이고, 10년까지도 걸릴 수가 있어서 지금 당장 급해 죽겠는데, 전세 문제도 심각하고, 신혼부부들도 지금 집이 문제인데 5년, 10년을 어떻게 기다리느냐, 이런 문제가 생기고요. 또 상대적인 매물이라고 하면 집주인들이 매물을 풀어야 하는데, 양도세, 중과세까지 맞물리면서 집주인들은 더 안 내놓죠. 양도세 이렇게 내면서까지 나는 안 팔겠다고 하기 때문에요. 그리고 또 전세가 굉장히 좋은 제도잖아요. 수요와 공급의 측면에서 보면 공급은 이제 안 나와요. 많이 줄어드는데, 수요 측면에서 보면 더 늘어날 수밖에 없는 구조거든요. 왜냐하면 세금 하나도 안 내고요. 집값이 오르는 인플레이션 빼고는 전세가 완벽한 제도잖아요. 전세금 그대로 찾아가고. 외국인들이 우리나라 와서 두 번 놀란다고 하거든요. 첫 번째는 믿지도 못하는 집주인을 어떻게 믿고 몇 억 되는 전 재산이나 다름 없는 보증금을 맡기느냐. 한국 사람들 미친 거 아니냐는 이야기를 하다가 살아 보니까 너무 좋은 거예요. 이게 세금도 하나도 안 내고, 집에 대해서 우리는 관대하잖아요. 외국에서는 못 하나 치는 것도 굉장히 엄격한데 우리는 그렇지 않단 말이에요. 그러다 보니까 한국이 이렇게 복지가 좋은 국가였어? 그 정도로 너무나 좋은 제도다 보니까 이게 수급 불일치가 생기는 거죠. 그리고 최근에 매매시장에 규제가 굉장히 강화됐잖아요. 그러다 보니까 조금 불안하신 분들, 이제 집값 조정될 것 같아. 불안감을 느끼는 분들은 전세로 돌아서게 되면서 수요는 늘어나는데 공급은 못 따라가니까 어쩔 수 없이 이런 현상이 생기는 것 같습니다.

◇ 최형진: 그러면 다시 돌아와서 그동안 가점제로 도전하기 어려웠던 분들, 정말 많잖아요. 그러면 기본소득요건을 충족하면 당첨 가능성을 기대해볼 수 있는 겁니까?

◆ 김인만: 이게 참 좋은 말씀을 드려야 하는데, 희망고문이 될 수밖에 없는 게 물량 자체가 워낙 귀하고요. 지금도 가점 점수가 엄청나게 높은 분들이 아니면 굉장히 힘들잖아요. 그런데 이게 추첨 물량이 조금 늘어나고, 소득 기준이 조금 완화됐다고 해서 당첨 확률이 높아지는 것은 아니고요. 오히려 경쟁이 더 치열해지거든요. 기존에 월 수익이 많은 분들. 월 899만 원이면 괜찮잖아요. 괜찮은 소득인데, 그런 분들까지 경쟁자로 같이 들어오게 되니까 현실적으로는 더 힘들어졌다는 표현을 쓸 수밖에 없고요. 정부 입장에서 어쩔 수 없는 선택이라고 생각을 합니다만, 수요자들한테는 더 힘들어졌다. 월 소득이 작은 분들은 우리만 해도 힘든데 월 소득이 좋은 분들까지 들어오게 되니까 힘들어졌다고 볼 수 있을 것 같습니다.

◇ 최형진: 네, 알겠습니다. 또 하나 관심을 가지는 부분이 생애 최초 특별공급에 소득요건이 완화된다는 건데 이것은 또 어떻게 바뀐다는 겁니까?

◆ 김인만: 이것도 비슷한데요. 공공은 100%, 민영화는 130% 그대로 유지가 되고요. 나머지 30% 물량에 대해서 35%p 더 완화해주는 건데, 결국에는 같은 문제에 부딪히게 되는 거예요. 물량이 늘어나지 않고 기존 물량 70%는 그대로 유지해주고, 몇 개 안 되는 30% 물량을 가지고 소득 기준을 늘려주니까 더 경쟁은 치열해질 수밖에 없고요. 기회가 안 되는 분들이 대상이 되는 분들은 그래도 그렇잖아요. 운이 좋으면 될 수도 있으니까. 하나 기대를 할 수 있겠지만, 전체적으로 보면 당첨 확률은 더 낮아졌다고 볼 수 있을 것 같습니다.

◇ 최형진: 네, 알겠습니다. 생애 최초 특별공급 대상은 정확히 어떻게 되는 겁니까?

◆ 김인만: 이게 따져봐야 하는데요. 입주자 모집공고에 현재 당연히 지금까지 집을 한 번도 산 적이 없어야 하고요. 세대주뿐만 아니라 세대원들도 과거에 분양권도 소유하면 안 됩니다. 그리고 예외적으로 예외 규정이 있는데요. 만 60세 이상 직계존속, 그러니까 부모님이 집을 하나 가지고 있는 경우는 예외로 봐줍니다. 부모님을 봉양하는 분들은 예외적으로. 부모님을 내쫓을 수는 없으니까요. 예외적으로 봐주고 있고요. 소형 저가주택들, 전용면적 60m² 이하, 수도권 같은 경우는 공시가격 1억 3000만 원 이하 주택은 예외로 봐주고요. 1순위 그냥 되는 것은 아니고요. 청약통장 1순위 자격요건이 되어야 합니다. 금액 기준도 맞아야 하고요. 혼인 중이거나 자녀가 있어야 한다. 이런 기준들이 적용되고 있습니다.

◇ 최형진: 그러면 민영주택의 생애최초 특별공급물량이 나왔습니다. 그러면서 고민하는 분들도 있는데, 신혼부부 특공이냐, 생애최초 특공이냐. 어떤 점을 중요하게 보고 선택해야겠습니까?

◆ 김인만: 조금이라도 확률을 높여야 하거든요. 제가 볼 때는 어차피 둘 다 잘 안 되는데요. 어차피 안 되는데 그중에서도 확률을 높이려면 신혼부부들은 신혼부부 특별공급 노려보는 것이 그래도 좋을 것 같고요. 왜냐하면 생애 최초 분들은 신혼부부 아니라도 도전할 수 있거든요.

◇ 최형진: 다른 분들이 많이 오니까.

◆ 김인만: 그렇죠. 그리고 신혼부부 중에서는 또 헷갈려서, 아니면 생애 최초 하시는 분들도 있고, 한 번만 선택할 수 있기 때문에 저는 제가 신혼부부라면 확률적으로 아무래도 높을 것 같고요. 생애 최초가 조금 더 치열할 것 같은데, 신혼부부 아닌 분들은 당연히 생애 최초 해야 하고요. 그런데 이게 단순히 이렇게 할 것이 아니라 입주자 모집공고라고 있거든요. 아파트를 분양하게 되면 반드시 입주자 모집공고가 나오는데 그 내용을 보면 모든 내용이 다 들어가 있어요. 청약 자격요건, 아파트 분양가, 면적, 옵션, 여러 가지 사항들이 다 들어가고 있어서 저는 사람들이 그냥 모델하우스나 인터넷으로 이렇게 보고 쉽게 청약하는데, 모집공고 내용이 조금 있어요. 출력을 하면 몇 페이지가 되는데, 내 전 재산인 아파트를 청약하는 거잖아요. 모집공고 출력해서 저는 꼼꼼하게 읽어봤으면 좋겠고요. 자격 요건이 안 되는 분들도 계시거든요. 그래서 읽어보고 나한테 최적이 어떤 요건이 맞을까. 특별공급 요건들도 다 나오거든요. 그래서 꼼꼼하게 반드시 확인을 해보셔라. 이렇게 말씀드리고 싶고. 또 하나 팁을 드리자면 특별공급과 일반공급이 있거든요. 우리가 일반적으로 생각하는 게 일반공급인데 두 개 동시에 청약이 가능합니다. 그래서 어떤 분들은 특별공급 하나만 되는 줄 알고 일반공급에 도전을 안 하고 특별공급 물량만 도전하시더라고요. 그러니까 둘 다 되니까 둘 다 청약을 하시고 운이 좋아서 둘 다 당첨이 되면 특별공급만 인정이 되기 때문에 둘 중에 두 개 다 줄 수는 없잖아요. 그러니까 어차피 확률을 높이자고 한다면 특별, 일반 공급 다 한 다음에 특별공급이 안 되고 일반 분양만 되면 일반 분양으로 가면 되고요. 둘 다 되면 특별 공급으로 가면 되니까 반드시 두 개 다 청약을 하셔라. 이렇게 말씀드리고 싶습니다.

◇ 최형진: 네, 알겠습니다. 문자로 “현재 생애 최초 특공으로 10년 공공임대 합격해서 거주 중입니다. 저도 민영 또는 다른 특공에 지원할 수 있나요?” 라는 질문이네요.

◆ 김인만: 공공임대에 당첨되셨다는 거죠?

◇ 최형진: 합격해서 지금 거주 중인데요.

◆ 김인만: 특별공급에 지원을 안 했으면 가능은 한데요. 이미 당첨되셨기 때문에 당첨자 관리대상에 들어가지 않나 싶고요. 정부가 그렇게 호락호락하게 당첨된 분들한테 기회를 주지는 않거든요. 그래서 내 자격 요건이 맞는지 확인을 할 필요가 있을 것 같습니다. 제 생각에는 잘 안 될 것 같습니다.

◇ 최형진: “서울에 아파트, 오피스텔 각 한 채씩 가지고 있습니다. 이런 경우에 1가구 2주택에 해당됩니까?” 라는 질문이네요.

◆ 김인만: 1가구 2주택이 취득세인지, 양도세인지를 따져봐야 하거든요. 요즘은 취득세도 중과세가 들어갔기 때문에 취득세 같은 경우는 가격이 1억 이하면 봐주고요. 그게 아니면 오피스텔도 주거용으로 사용하면 포함이 되기 때문에 오피스텔은 원래 주택법이 적용되는 주택이 아니거든요. 그래서 양도세 같은 경우에는 전입신고를 안 하고요. 업무용으로 사용하게 되면 주택 수에서 빠지게 되는 것이고요. 주거용으로 사용하게 되면 주택 수에 들어가고, 취득세는 금액 기준을 따져서 확인을 해보셔야 할 것 같습니다.

◇ 최형진: 네, 다른 분은 “모집 공고일을 기준으로 배우자가 주민등록표 등본 상 분리되어 있을 경우 청약이 가능할까요?” 라는 질문이네요.

◆ 김인만: 모집 공고일 현재 청약자가 혼인 사실을 가족관계증명서나 혼인관계증명서 같은 것으로 주민등록상 분리가 되어 있으면 청약이 가능합니다. 청약 가능하고요. 배우자 및 동일 등본에 등재되어 있는 신청자의 직계 존비속. 그러니까 부모나 자녀 전원이 과거 주택 소유 사실이 없어야 합니다. 저는 최근에 이런 생각을 많이 하게 됩니다. 최근에도 이렇게 청약 대책들이 나오고요. 양도세. 요즘 세무사님들도 상담 안 하시는 분들이 굉장히 많거든요. 감당이 안 되기 때문에. 그래서 저도 사실은 감당이 안 되고, 자료를 찾아봐야 하는데, 이렇게 많은 대책들이 나오는데 저는 국토교통부 담당자들, 직원들을 상대로 시험을 한 번 쳐봤으면 좋겠어요. 이거 과연 얼마나 알고 있을까. 우리 국민들은 대책이 쉽고, 이해가 돼야 이것을 받아들이고 따라가 주잖아요. 아니, 전문가들도 알기 힘든 이런 대책들을 이렇게 쏟아 붓고 있는데 과연 담당자들은 얼마나 알고 있을까. 시험을 치면 제 생각에는 50점이 안 나올 것 같거든요. 그래서 조금 쉽고 심플하고 간단하게 대책을 만들어줬으면 우리 애청자들한테 훨씬 더 도움이 되지 않을까 싶습니다.

◇ 최형진: 그렇습니다. “강원도에 1억 5000 정도 되는 아파트 살다가 일 때문에 경기도에 전세로 살고 있습니다. 아이는 둘이고, 둘째가 장애가 있는데 혹시 이용할 수 있는 제도가 있을까요?” 라는 질문이거든요.

◆ 김인만: 그러면 아파트를 팔지 않았다는 뜻인가요?

◇ 최형진: 팔고 경기도에 전세로 살고 있는 것 같은데요.

◆ 김인만: 글쎄요. 그것에 따라서 다를 것 같고요. 제도가 있다는 게 청약을 말씀하시는 건가요? 청약이라고 한다면 강원도 주택을 팔지 않고 집이 유주택이니까 현실적으로 어려울 것 같고요. 지방 집이라고 해서 봐주는 것은 없거든요. 주택이 있으면 아마 청약을 힘들 것 같고요. 민영 주택의 추첨 물량은 1주택이 있어도 가능하기 때문에 꼭 청약을 하시고 싶다고 하면 추첨 물량에 도전해서, 확률은 낮겠지만 운에 맡기셔야 할 것 같고요. 매도하시고 무주택이라고 하면 점수가 조금 낮을 거예요. 판지 얼마 안 됐기 때문에. 그래도 여전히 기회가 그렇게 좋지는 않을 것 같고요. 제 생각에는 장애가 있는 아이가 있다고 하는데. 다른 혜택이 있는지는 모르겠는데 특별공급 중에 장애인 특별공급이 있기는 있는데요. 이게 모집공고를 보고 내가 해당이 되는지는 확인을 하셔야 할 것 같고요. 현실적으로 그렇게 확률이 높지는 않을 것 같습니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. 일단은 모집공고를 확인해보신 후에 대책을 세워주시기 바라겠습니다. “내년 4월 말까지 계약기간으로 전세를 살고 있습니다. 최근에 전세로 살고 있는 아파트 단지에 자꾸 재건축 관련해서 안내가 붙고 있어서 불안합니다. 집주인이 실거주한다고 들어오겠다고 하면 2년 연장하려고 제가 요구해도 2년 연장이 안 되는 건가요?” 라고 하셨는데요.

◆ 김인만: 2년 연장이라고 하는 게 재건축을 무시하고요. 2년 연장은 당연히 계약갱신청구권으로 보장이 되기 때문에 지금이라도 4월이면 아직 시간이 조금 남았네요. 조금 더 있다가 신청을 하면 집주인이 입주한다는, 실거주 요건만 아니면 충분히 가능할 것 같고요. 재건축이 관건인데요. 만약에 재건축 아파트 같으면 계약서 쓸 때 재건축으로 하게 되면 비워준다고 하는 조항을 달게 되거든요. 그런데 지금 재건축 이야기가 나온다는 것은 초기 단계인 것 같고요. 전혀 걱정할 필요가 없는 게 재건축 단계가 시작되면 단계가 많거든요. 재준위, 조합설립, 사업심의. 아무리 빨라도 10년이고요. 20년이 걸리기 때문에 그 집에 10년 이상 살 생각이 아니면 그런 걱정은 잠시 접어두셔도 좋을 것 같습니다.

◇ 최형진: 지금 사연 보내주신 분은 그렇게 걱정 안 하셔도 될 것 같습니다. 네, 알겠습니다. 오늘 말씀은 여기까지만 듣겠습니다. 감사합니다.

◆ 김인만: 네.

◇ 최형진: 지금까지 김인만 김인만부동산연구소 소장과 함께했습니다. 

 

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