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방송시간[월~금] 10:30~11:30
제작진진행: 박귀빈 / PD: 이은지 / 작가: 김은진
분양권도 주택 수에 포함? 국세청 주택세금 100문 100답
2020-10-13 12:02 작게 크게
YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]

□ 방송일시 : 2020년 10월 13일 화요일
□ 진행 : 최형진 아나운서
□ 출연 : 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 

- 현재 보유 중인 분양권은 주택수 미포함, 내년부터 새로 취득 시 포함
- 분양권을 취득 시기, 보유주택 수, 판매 주택에 따른 차이 발생
- 조정대상지역 2주택자 내년 5월 31일 전까지는 기본세율에서 10% 추가, 6월 1일부터는 각 구간별 20%P 추가

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 최형진 아나운서(이하 최형진): 매일매일 각 분야 전문가들과 함께 생활 속 다양한 궁금증을 해결해 보겠습니다. 새로운 부동산 대책이 연이어 나오면서 어려운 세금이 더 어려워졌다, 이런 얘기가 종종 들립니다. 이런 국민들의 이해를 돕기 위해 지난 달 국세청에서 주택 세금 100문 100답을 내놨는데요. 오늘은 그중에서도 중요한 부분들 몇 가지 골라서 살펴보는 시간 가져보려고 합니다. 그럼 함께 말씀 나눌 분 모셔보죠. 신한은행 부동산투자자문센터 팀장, 우병탁 세무사와 함께합니다. 안녕하세요?

◆ 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(이하 우병탁): 네, 안녕하세요.

◇ 최형진: 저는 화요일이 가장 힘든 시간입니다. 아무래도 돈 관련된 것이 화요일에 몰려 있기 때문에. 거기다가 부동산 세무라고 하면 많이 어렵잖아요.

◆ 우병탁: 실제로 고객들 상담할 때도 설명 들으셔도 복잡해하시는 경우가 많고요. 그래도 최근에는 세금 공부를 많이들 하시는 경향이 있어서 이해는 많이 높아져 있는 편입니다. 

◇ 최형진: 알겠습니다. 국세청에서 주택세금 100문 100답을 내놨습니다. 주택 관련 세금에 대한 해설집이죠. 해설 자료가 필요할 정도로 세법이 복잡해졌다, 이렇게 받아들여지는데요. 어떻습니까?

◆ 우병탁: 취득세, 종부세, 양도세까지 특히 주택과 관련된 세금이 많이 복잡해졌고요. 국세청에서도 이런 점을 고려해서 국민들이 상황   별로 세금을 조금 더 쉽게 이해할 수 있도록 자료를 내놨습니다. 국민의 편의를 위해서 이런 자료를 냈다는 점은 개인적으로 굉장히 높게 평가할 만한 부분이라는 생각은 들고요. 다만 해설자료가 필요할 만큼 복잡해졌다는 상황 자체는 다소 안타깝기도 합니다.

◇ 최형진: 아니, 얼마나 복잡하면 해설자료가 나오겠습니다만, 일단 100문 100답 중에 중요하게 살펴볼 내용, 어떤 것들이 있겠습니까?

◆ 우병탁: 우선 이번 100문 100답은 양도세, 종부세, 법인세, 지방세, 그리고 민간임대주택에 관한 특별법까지 주로 주택에 관한 세금을 사례 중심으로 정리를 해놨습니다. 워낙 양이 많아서 중요한 부분만 살펴봐야 할 것 같은데요. 먼저 양도세 부분인데, 첫 번째 질문이 분양권 관련된 겁니다. 질문이 주택 수를 계산할 때 분양권을 주택 수에 포함하나요? 라는 질문이고요.

◇ 최형진: 많은 분들이 정말 궁금해 하세요.

◆ 우병탁: 많이 복잡해진 부분이라서 이에 대해서 설명을 하고 있는데, 답변이 현재 보유하고 있는 분양권은 주택 수에 포함하지 않고, 내년부터 새로 사는 분양권부터 주택 수에 포함됩니다, 라고 하고 있습니다. 이게 어떤 의미인지 보면요. 가령 어떤 사람이 집을 팔았을 때 이 사람이 집을 몇 채나 가지고 있느냐에 따라서 세금이 비과세되거나 혹은 다주택으로 중과가 되는데요. 이것을 판단하기 위해서는 집을 몇 채나 가지고 있는 상태인지 판단을 해봐야 합니다. 이때 분양권의 경우에는 원래는 집이 지어질 때까지는 아직 권리인 상태고, 집이 아닌 것으로 봤는데 앞으로는 분양권, 집이 아직 지어지기 전이라고 하더라도 주택 수에 포함시키겠다고 하는 겁니다. 다만 이것을 바로 적용하게 되면 이 법이 생기지 전에 분양권을 사는 계약을 하셨던 분들은 내가 살 때는 이런 규정이 없었는데, 하면서 굉장히 어려워지는 상황이 생길 수 있기 때문에 이 적용 시점을 이미 사서 가지고 계신 분들은 괜찮고, 내년 1월 1일 이후에 새로 분양권을 사시는 경우에만 그 분양권부터 다른 집을 팔 때 주택 수에 포함이 된다.

◇ 최형진: 한 마디로 소급하지 않겠다는 거군요.

◆ 우병탁: 네, 그렇게 이해하시면 될 것 같습니다.

◇ 최형진: 참 이렇게 정리를 해주시니까 이해가 됩니다. 일단 내년 1월 1일부터의 분양권은 주택 수에 포함이 되는 거군요.

◆ 우병탁: 그때부터 사는 분양권은 집 수에 포함이 됩니다.

◇ 최형진: 일단은 분양권 주택 수와 관련해서 여러 가지 혼선, 혼란이 많았는데 저희도 몇 번 문자를 참 많이 소개해드렸죠. 이런 내용에 대해서 오해를 풀기 위한 그런 답변인 것 같습니다.

◆ 우병탁: 그러한 취지로 내놓은 답변이고요. 분양권에 대한 사례가 첫 번째 질문이 된 것도 바로 그런 점을 고려한 것으로 생각됩니다. 분양권을 갑자기 집 수에 포함시킨다고 하니까 국민들로서는 많이 혼란스러울 거고요. 그 과정에서 불필요한 오해도 많이 생기다    보니까 이 부분을 조금 더 명확하게 밝힌 것이죠. 이것과 비슷한 사례가 질문에 또 있는데요. 9번 질문에 보시면, 21년 3월 2일에 분양권을 새로 샀습니다. 이 사람이 다주택자이고 조정대상지역에 있는 집을 양도할 때 이 분양권을 포함한 주택 수는 어떻게 되나요? 라는 질문입니다. 이 사례의 내용을 조금 더 구체적으로 설명을 드리면 서울 송파에 집이 한 채, 그리고 경기도 성남에 집이 한 채가 있는데, 21년 3월 2일에 대전 유성구에 분양권을 새로 산 경우입니다. 이 상태에서 기존에 서울에 가지고 있던 송파구에 있던 집을 양도하게 되면 대전 유성구에 있는 분양권에 21년 1월 1일 이후, 그러니까 내년 3월 2일에 샀다고 하는 가정이기 때문에 서울에 한 채, 성남에 한 채, 대전 분양권 한 채까지 총 세 채의 집이 되기 때문에 서울 송파구에 있는 집을 팔 때는 3주택으로 중과가 된다. 바로 이런 경우가 새로 취득하는 분양권이 주택 수에 포함되는 대표적인 경우라는 것을 밝히고 있습니다.

◇ 최형진: 그런데 이렇게 설명은 아주 잘해주셨는데, 여전히 복잡해요.

◆ 우병탁: 네, 사실은 나올 수 있는 상황들이 언제 분양권을 취득했는지, 집이 몇 채인 상태에서 했는지, 어떠한 집을 파는지에 따라서 조금씩 달라질 수 있어서 역시 어려운 부분은 맞습니다.

◇ 최형진: 분양권이 다른 집을 팔 때 주택 수에 포함되지 않는 경우와 포함되는 경우, 두 가지 사례를 통해서 이야기해주셨는데 분양권을 팔 때 어떻게 되는 겁니까?

◆ 우병탁: 지금 앞서 말씀드렸던 것은 분양권을 새로 샀는데, 기존에 가지고 있던 다른 집을 팔 때 분양권이 주택 수에 들어가느냐, 마느냐 하는 부분이었고요. 그러면 그 분양권을 상황에 따라서는 분양권 상태로 샀다가 다시 되팔 수도 있을 겁니다. 다른 집은 그대로 둔 상태에서요. 이 분양권을 팔 때는 어떻게 되는지에 대한 질문이 양도세 3번 질문인데요. 비조정대상 지역에서 2년 이상 가지고 있던 분양권을 내년 6월 1일 이후에 양도할 때 양도세 세율이 어떻게 되나요, 라는 질문이고요. 이 분양권을 6월 1일 이후에 양도하게 되면 지역과 상관없이, 즉 조정대상지역인지, 비조정대상지역인지 그런 것을 구분하지 않고 2년 이상, 즉 꽤 오래 가지고 있었음에도 불구하고 내년 6월 1일 이후부터는 60%의 높은 세율로 세금을 중과하게 된다는 내용입니다. 다만 이 규정은 역시 내년 6월 1일부터 적용되기 때문에 그전에 파실 경우에는 이것보다는 조금 더 낮은 세율이 적용됩니다.

◇ 최형진: 그러면 팔 계획이 있으신 분들은 6월 1일 이전에 파셔야겠네요?

◆ 우병탁: 그렇죠. 하루 차이를 기준으로 세금이 크게 달라질 수 있습니다.

◇ 최형진: 어렵네요.

◆ 우병탁: 역시 어렵죠.

◇ 최형진: 분양권의 경우에는 양도세와는 달리 취득세에서는 또 다르다면서요?

◆ 우병탁: 사실은 지금까지 설명드린 내용만으로도 굉장히 복잡한데 앞서 설명드린 부분은 양도를 할 때, 즉 분양권 자체를 팔거나 분양권을 가지고 있는 상태에서 다른 집을 팔 때 양도세를 계산할 때 분양권이 집 수에 들어가느냐, 마느냐, 이런 문제였는데요. 이게 양도세 말고 취득세. 그러니까 팔 때 말고 새로 부동산을 취득하는 과정에서 생길 때에는 판단이 달라지게 됩니다. 기준도 다르고요. 이 내용에 대한 것이 100문 100답에서는 취득세 9번 질문에 나와 있고요. 분양권 및 입주권도 취득세가 중과세가 되나요, 라는 질문에 대해서 분양권과 입주권 자체는 권리이기 때문에, 권리 상태이기 때문에 이것을 살 때는 취득세를 내는 일이 없습니다. 다만 이 분양권이나 입주권이 실제로 준공이 돼서 주택으로 전환되는 시점에는 취득세가 부과된다고 하는 점을 밝히고 있고요. 다만 주택이 준공되기 전이라도 다른 주택의 취득세를 계산할 때는, 즉 입주권하고 분양권을 사서 가지고 있는 상태에서 다른 집을 새로 하나를 더 사려고 하더라, 이때는 역시 분양권, 입주권도 주택 수에 포함이 되더라. 이렇게 생각하시면 될 것 같고요. 다만 분양권 자체가 양도세에서 주택 수에 포함되는 것은 내년 1월 1일 새로 사는 것부터라고 말씀을 드렸는데, 이 취득세에서는 올해 8월 10일 이후에 산 것부터 다 주택 수에 포함된다. 기준 시점이 취득세에서는 양도세와 다르게 올해 8월 10일, 이미 적용이 되고 있는 거죠. 8월 10일 이후에 산 것들은 다른 집을 살 때 분양권을 가지고 있으면 그 분양권도 집을 한 채 가지고 있는 것으로 보고 취득세가 또 역시 중과되더라, 이렇게 생각하시면 될 것 같습니다.

◇ 최형진: 양도세는 내년 1월 1일부터 적용되고, 취득세는 올해 8월 10일.

◆ 우병탁: 올해 8월 10일 이후에 새로 산 분양권부터 집 수에 포함이 된다. 

◇ 최형진: 같은 분양권이라도 양도세 계산할 때와 취득세 계산할 때가 다른 건데요. 이게 정말 복잡하고, 이 시간만 되면 진행자를 바꿔야 하는 게 아닌가 하는 생각이 들어요.

◆ 우병탁: 어느 분이 들으시더라도 똑같이 복잡할 수 있는데요. 다만 지금 이런 말씀드린 상황에 대해서 이러한 유사한 상황에 처해 계신 분들의 경우에는 본인 일이기 때문에 실제로 이런 내용에 대해서 차이점을 분명하게 느끼시는 부분이 있으실 것 같고요. 사실은 이런 부분들을 고려해서 국세청에서 이번에 단독으로 한 것이 아니라 취득세는 지방세거든요. 그래서 원래는 국세청 소관은 아니지만 이번 100문 100답을 발표하면서는 행정안전부, 그리고 국토교통부와 함께 작성해서 이 100문 100답을 내놓게 됐다. 정부에서도 이런 노력을 기울이고 있는 것 같다고 이해를 하시면 될 것 같습니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. 상담을 통해서 자세한 이야기 나눠볼 텐데요. 문자로 “서울과 경기도 조정대상지역에 2주택자입니다. 한 채 정리를 고려하고 있는데 양도세 중과 때문에 고민입니다. 내년 6월 1일부터는 세율이 더 올라간다고 하는데 세금이 얼마나 더 늘어날까요?” 라는 질문이네요.

◆ 우병탁: 실제로 지금 질문주신 것처럼 2주택이신 경우에 양도를 고민하시는 분들이 조금씩은 더 늘어날 것으로 보입니다. 조정대상지역의 2주택자의 경우에는 6~42% 기본세율이 적용되는데, 내년 5월 31일 전까지는 기본세율에서 내년 5월 31일 전까지 팔게 되면 10%가 더 붙습니다. 세율이 16~51%이 적용되는데요. 이게 파는 시점이 내년 6월 1일이 넘어가게 되면 각 구간별로 20%P가 더 붙습니다. 그래서 적용되는 세율이 26~62%까지 오르게 되는, 굉장히 커지는 결과가 되고요. 금액으로 이해를 돕기 위해서 말씀을 드리면 가령 어떤 집을 2주택을 기준으로 해서 양도 차익 5억 원을 벌었다고 하면 5월 말 전에 팔 때는 약 2억 2000만 원 정도 세금이 나오는데, 하루 차이로 6월 1일 이후에 팔게 되면 2억 7000만 원 정도로 늘어납니다. 그러니까 세금 차이가 하루로 5000만 원 정도 더 붙는다고 생각하시면 됩니다.

◇ 최형진: 결론은 주택 많이 갖지 마라, 이거죠?

◆ 우병탁: 그리고 팔 거면 5월 31일까지는 기한을 조금 더 줬으니 31일 전에 팔아라, 라는 게 메시지입니다.

◇ 최형진: 문자로 “18년 9월 13일에 잔금 치르고 입주한 새 아파트입니다. 입주 시 비조정지역, 그 이후 조정지역 투기지역으로 변경됐는데, 취득 당시 2년 보유, 양도세 면제였는데요. 계속 바뀌어서 헷갈립니다,” 라고 하셨거든요.

◆ 우병탁: 비과세 요건을 말씀하신 것 같습니다. 비조정대상지역에서 집을 산 경우에는 2년 이상 보유만 하고 있다가 팔면, 실제 거주하지 않았어도 비과세가 되는데요. 조정대상지역에서 사셨다고 한다면 비과세를 받기 위해서는 2년 이상 거주도 해야만 비과세가 된다. 지금 말씀하신 것처럼 이미 조정대상지역으로 지정이 된 상태이기 때문에 이때에는 2년 이상 거주를 해야 비과세를 온전하게 받으실 수 있다.

◇ 최형진: 입주할 때는 비조정지역이었는데, 이후에 바뀌어도 2년 이상 거주를 해야 합니까?

◆ 우병탁: 처음에 들어가 사실 때는 비조정대상지역이라고 하셨죠? 만약에 그렇다고 하면 그때는 2년 보유만 해도 비과세가 됩니다. 맞습니다. 비조정대상지역인 상태에서 사셨기 때문에 그렇습니다.

◇ 최형진: “취득세 관련한 질문입니다. 서울에 10년 전에 아파트 구입한 한 채가 있고, 조정대상지역 일산에 2년 전에 분양받은 분양권 한 채를 가지고 있습니다. 이 경우 일산에 분양받은 취득세는 일반과세에 해당됩니까?” 하는 질문이네요.

◆ 우병탁: 네, 이때에는 지금 8월 10일, 아까 말씀드린 것처럼 올해 8월 10일 이전에 계약을, 분양권 계약을 하셨을 거기 때문에 그 분양권이 나중에 집으로 바뀔 때 되더라도 지금 현재는 집을 여러 채 취득하게 되면 취득세가 중과가 되는 게 원칙이지만 그전에 계약하셨기 때문에 일반 세율로 내시면 됩니다. 취득세의 일반 세율은 1~3% 정도라고 생각하시면 됩니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. “저는 파주에 아파트를 사서 살고 있습니다. 3년 전 성남에 오피스텔 두 채를 구입해서 임대사업자를 내서 월세를 한 채, 전세 한 채도 가지고 있습니다. 오피스텔을 내년에 팔게 되면 세금이 어떻게 됩니까?” 라는 질문이네요.

◆ 우병탁: 오피스텔의 경우에는 구분이 조금 다소 애매한데요. 이것을 집으로 임대를 주고 계신 상황이라고 하면 집이 됩니다. 그래서 이런 경우에는 성남에 있기 때문에, 조정대상지역이기 때문에 파주에 있는 집, 그다음에 성남에 있는 오피스텔 두 채가 주택으로 임대를 주고 계시다면 집처럼 양도세에서는 판단을 하게 되고요. 이 경우에는 경우에 따라서 3주택으로 중과가 될 수 있습니다.

◇ 최형진: “2주택자인데 한 채를 먼저 팔고, 이어서 지금 거주하고 있는 집도 팔려고 합니다. 내년부터는 최종적으로는 1주택이 된 상태에서 2년을 더 가지고 있다가 팔아야 한다는데 맞는 말입니까?” 하셨네요.

◆ 우병탁: 네, 맞습니다. 작년 2월 달에 이것과 관련된 법 개정이 있었고요. 이런 거죠. 집을 여러 채 가지고 있던 사람들이 예전 같으면 집을 순차적으로 다 세 채를 가지고 있는데 두 채를 먼저 팔고 나서 마지막으로 남아 있는 거 한 채를 팔 때는 두 번째 집을 팔고 나서 그다음 날 바로 팔더라도 마지막 집을 파는 시점에서는 앞에 있던 집이 다 없어진 상태이기 때문에 집이 한 채인 상태에서 판 게 돼서 바로 비과세를 받을 수 있었거든요. 그런데 이제 이 부분이 막힌 거고요. 집을 세 채인 사람이 순차적으로 첫 번째 집 팔고, 두 번째 집 팔고, 마지막 남은 집을 팔 때는 그 직전, 그러니까 두 번째 팔았던 집을 팔고 나서부터 추가로 2년을 더 가지고 있다가 팔아야만 비과세를 받을 수 있다. 이렇게 이해하시면 됩니다. 2년 더 가지고 있다가 파셔야 합니다.

◇ 최형진: “인천에 오피스텔을 8년 전에 구입해서 임대사업자로 등록해 준주택으로 재산세를 내다가 2년 전부터 주택분으로 재산세를 내고 있고요. 임대사업자는 말소됐습니다. 이럴 경우 새로 집을 살 경우에 취득세 중과가 되나요?” 하는 질문입니다.

◆ 우병탁: 새로 집이 흔히 이야기하는 조정대상지역에 있는 상태라고 하면 임대주택이 말소가 된 상태이기 때문에 역시 중과대상입니다. 그래서 경우에 따라서는 3주택으로 중과될 경우에는 12%까지 세금이 늘어날 수 있기 때문에 반드시 따져보시고 새로 구입하셔야겠습니다.

◇ 최형진: “서울에 1세대 1주택입니다. 보유 기간은 20년인데 거주는 처음 2년밖에 못했습니다. 시세가 9억 원이 넘는데 장기보유특별공제가 바뀌게 된다고 들었습니다. 세금 얼마나 늘어날까요?”

◆ 우병탁: 올해까지는 보유기간이 오랫동안 보유했으면 거주는 최소 2년만 했다고 하면 1주택에 대해서 적용되는 높은 장기보유특별공제율, 연 8%씩 최대 80%까지 온전하게 받을 수 있었는데요. 내년부터는 이 장기보유특별공제가 두 가지로 나뉘게 됩니다. 1주택의 경우에 보유기간에 따라서 연 4%, 그다음에 거주기간에 따라서 연 4%. 그래서 최대 80%인 것은 동일한데 올해처럼 2년만 거주하고, 보유만 오래 했다고 해서 적용해주는 게 아니라 보유도 오래 하고, 거주도 오래 해야. 즉 다시 이야기하면 80% 장특공제를 받으려면 10년 이상 보유하고, 10년 이상 거주도 해야만.

◇ 최형진: 거주를 해야 하는 의무가 있군요.

◆ 우병탁: 맞습니다. 그렇게 강화되는 거죠.

◇ 최형진: 알겠습니다. 이번 질문은 조금 복잡한데요. “19년 3월에 안산 단원구 조합 입주권 구입했고요. 19년 6월에 안산 단원구 조합 입주권 잔금 후 현재까지 거주하고 있습니다. 19년 10월에 안산 상록구 분양권을 구입했고요. 20년 11월 안산 상록구 분양권 잔금 후 입주 예정, 20년 11월 기존 거주 중이던 안산 단원구 주택 임대 후 21년 7월 매도 예정입니다. 이때 안산 단원구 주택 실거주기간 2년이 안 돼도 비과세가 가능한지 궁금합니다,” 라고 하셨네요.

◆ 우병탁: 지금 말씀해주신 상황대로라고 하면 안산 단원구를 사셨던 것은 19년도. 

◇ 최형진: 입주권은 19년 3월에 구입했고요.

◆ 우병탁: 그렇다고 하면 안산 같은 경우에는 현재는 조정대상지역일 겁니다. 그런데 이것을 취득하셨을 시점에서는 조정대상지역이 아닌 것으로 기억이 돼요. 그렇다고 하면 조정대상지역이 아닌 상태에서 취득을 한 것이기 때문에 거주는 하지 않으셨더라도, 2년 보유만으로도 비과세가 가능합니다.

◇ 최형진: 그러면 이분 같은 경우는 2년이 안 돼도 비과세가 가능한지 여쭤보셨기 때문에.

◆ 우병탁: 비과세가 가능하다.

◇ 최형진: 네, 알겠습니다. 질문이 오늘 많이 들어오는데 저희가 다음 시간에 묶어서 한 번 여쭤봐야 할 것 같습니다. 시간이 벌써 이렇게 됐네요. 오늘도 굉장히 힘든 시간이었습니다. 오늘 말씀 감사합니다.

◆ 우병탁: 네, 고맙습니다.

◇ 최형진: 지금까지 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장이었습니다.

 

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