YTN 라디오

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)

■ 진행 : 김우성 PD

■ 대담 : 한문도 숙명여대 경제학과 명예교수, 김인만 서울대 행정대학원 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] "부동산 정책 시장 쫓아가지 말고 일관성과 소통을"(1)

◇ 김우성PD(이하 김우성)> 오늘 가장 뜨거운 경제뉴스를 제일 생생하게 전해드리는 시간입니다. 금요일에는 수다로 경제를 풀어보는 시간이죠, 이번주에는 부동산 수다로 함께 합니다.

연세대 정경대학원 한문도 교수와 김인만 부동산경제연구소 김인만 소장모시고 함께 이야기 나누겠습니다~

◆ 한문도 연세대 정경대학원 교수(이하 한문도)> 안녕하세요.

◑ 김인만 부동산경제연구소 김인만 소장(이하 김인만)> 네. 안녕하십니까~

◇ 김우성> 두 분께서는 8.4 공급대책 어떻게 총평하시는 지 들어보고 싶은데요.

◆ 한문도> 점수를 제가 총평을 하자라면 70점으로 보겠습니다. 긍정적이고 잘한 부분이 70점이고 야구로 보자면 아직 게임의 9회 말 역전 드라마를 쓸 수도 있는 베이스는 된 것 같아요. 칠지 안칠지는 아직 모르겠고 헛스윙할 수 있겠죠. 나머지 30점은 왜 제가 마이너스를 줬냐면 소통점수 마이너스 10점 홍남기 장관의 너무 과격한 발언 개발이익의 90%를 환수하겠다 이거는 하라고 하는 건지 말라는 건지 조합원 이런 입장에서는 듣기 좋지 않은 표현이었고 똑같은 말이래도 과도한 혜택보다는 공공의 이익과 조합원의 이익이 같이 갈 수 있도록 이렇게 좋게 얘기했으면 얼마나 좋았을까 그러면 아마 제가 10점을 깎지 않았을 텐데 나머지 10점은 3기 신도시 용적률을 올렸는데 기존의 용적률이 180%에요. 그러면 처음의 계획은 220%로 올려서 5만 가구 계획에 대한 얘기가 있었습니다. 그걸 굳이 조금 줄여서 양도 많지 않은데 2만호만 추가 공급하면 3기 신도시가 그래서 그 부분이 아쉽다 해서 10점, 10점, 10점 마이너스해서 30점해서 70점 평가 드리겠습니다.

◇ 김우성> 구체적인 사례까지 들어서 말씀해 주셨는데요. 70%의 기대감이라는 건 그나마 기대를 걸고 계신다는 얘기고요. 소장님은?

◑ 김인만> 기대가 큰 것은 사실이죠. 정부에서 묶여왔던 야구로 따지면 4번 타자가 등장을 한 거 같고요. 과연 4번 타자가 얼마나 쳐줄지가 관건인데 제가 볼 때는 홈런을 기대하고 있는데 1루타 정도 되지 않을까 싶은 생각은 들어요. 13만 2천호를 이야기 했잖아요. 사실 1루타도 잘하는 거거든요. 10번 나와서 3번만 쳐도 잘하는 건데 지금 홈런을 기대하고 있어서 국민들도 그렇고요. 정부도 홈런을 칠 것처럼 분위기를 조성했기 때문에 자칫 1루타도 잘하는 건데 1루타쳐도 기대에 못 미치는 결과가 나오지 않을까 싶어 다소 약간 걱정이 되는 부분인데. 일단 13만 2천호라고 굉장한 희망을 주었어요. 그래서 실제로 13만 2천호가 공급이 되면 분명히 시장 안정에 큰 도움이 될 것 같은데 아시다시피 빠른 공급이 되지 않잖아요. 제 생각에 빨라야 5년이고 단계 별로 어떤 물량이 먼저 나올지는 모르는데 속 내역을 살펴보게 되면 신규택지발굴로 3만 3천호이고요 3기 신도시 용적률 상향이 2만 4천호 정비 사업 공공성 강화가 7만호 나머지가 5천호 정도 되는데 여기서 제일 많은 물량을 차지하는 게 정비 사업이거든요. 공공 참여형 고밀도재건축이 5만호고요. 공공 재개발이 2만호인데 제 생각에는 이렇게 되기가 쉽지 않을 것 같다. 저 개인적으로 꼭 이렇게 됐으면 좋겠어요. 후손에게 물려줘야 되는 그린벨트를 훼손하면서까지 신도시까지 개발하는 것 보다 제가 과격한 표현으로 서울은 망친 도시라는 표현을 자주 쓰는데 어차피 콘크리트로 다 개발이 되었잖아요. 어차피 개발된 콘크리트가 시간이 지나서 감가상각이 되잖아요. 이왕 하는 거 개발된 지역에 고밀도 개발을 하고 물론 보안은 필요하겠죠. 교통대책이라든지 여러 가지 보안 대책은 필요한데 어차피 콘크리트 덩어리로 만든 서울을 좀 더 고밀도 개발을 하고 녹지는 보존하는 게 저는 바람직하다라고 보는데 이게 실현가능성이 관건이 되거든요. 결국은 정비 사업 조합의 협조가 필수인데 이게 고밀도 개발을 하게 되면 주거의 질이 떨어지게 되고 가치가 떨어질 수 있고요. 우리 사회에서 임대아파트에 대해서 거부감이 있잖아요. 이걸 극복할 만큼의 인센티브가 조합원에게 주어지게 되면 조합도 안할 이유는 없는데 정부는 이게 불로소득환수하고 맞물리게 되면서 지금도 90% 환수하겠다 이야기 나오는데 제가 조합이라도 고밀도 개발을 하고 임대도 많이 짓는데 이익까지 기부채납에서 많이 반납하겠다라고 하면 솔직히 안하고 싶거든요. 실질적으로 7만호가 공급이 될지는 굉장히 회의적이고요. 남은 게 3만3천호하고 2만 4천호인데 3기 신도시같은 경우는 경기도잖아요. 경기도에 20만, 30만호 정도 계획이 되어있고 거기에 플러스 알파로 2만 4천호를 더하겠다고 하는데 제가 볼 때는 느낌이 안 오는 것 같고요. 30만호에 2만호 더 늘린다고 해서 아직 3기 신도시의 체감이 잘 안 되는 상황이잖아요. 그냥 숫자가 2만호 더 늘어난 거 정도의 효과고 우리가 관심을 가져야 될 게 실질적으로 3만 3천호 정도 그것은 13만 2천 호 중에 3만 3천호가 저는 실질적인 서울에 계시는 분들 또 다른 분들이 관심을 가지시고 가지고 싶어 하는 주택이 3만 3천호 정도로 보이거든요. 3만 3천호도 적은 숫자 아니죠. 거의 신도시 1개 정도 물량이거든요. 그래서 이거라도 제대로 공급해주면 괜찮은데 너무 기대치를 많이 줘가지고. 실제로 13만 2천호 나오기도 쉽지 않지만 3만 3천호도 큰 물량인데 자칫 1루타 쳤는데 홈런 안쳤다고 오히려 실망을 하지 않을까 싶은 생각은 들어요.

◇ 김우성> 지금 한문도 교수님도 그렇고 김인만 소장님도 그렇고 홈런 얘기도 나오면서 기대감에 대해 얘기를 했습니다. 왜냐하면 그 전의 이 정부의 방향성이 충분히 공급하고 있다 그리고 매년 4만호씩 서울에 집이 공급되고 있었다고 합니다. 국토통계에 따르면. 그런데 수요억제라든지 시장안정화가 아니라 제대로 된 공급정책을 통해서 시장 스스로가 안정화되길 바란다는 여러 요구를 받아들여서 말 그대로 패닉바잉하는 심리를 잠재우겠다는 게 국토부의 얘기고요. 앞서 김인만 소장들이 얘기해 부분들도 있는데 7만호에 대한 부분들 정비 사업 공공 재개발 쉽지 않을 것 같아요. 이 얘기부터 먼저 짚고 한 번 가봐야 될 것 같은데. 이를 테면 대치동의 은마아파트 같은 경우가 이미 용적률이 200% 가까이 되거든요. 종상향을 해서 용적률을 높여주고 고층제한을 없애고 해야 되는데 그렇게 해도 굉장히 많은 이익이 있어야 조합원들 입장에서는 개발했을 때 나에게 떨어지는 이익을 생각할 텐데 대부분은 좀 내놔라 기부채납을 하고 초과이익환수를 하자 그 배경으로 이렇게 얘기를 했습니다. 어쨌든 공급이라는 대의는 지켜주는데 그렇다고 해서 이익실현으로 내달리도록 말 그래도 부동산 시장 과열 방향으로 가는 게 아니라 공익성 공공성 강조하겠다. 이게 정부입장이거든요? 이 부분에 대해 어떻게 평가하는지 두 분께 들어봐야 될 것 같아요. 이번에 소장님 먼저 얘기해 주시죠.

◑ 김인만> 저는 그 부분에 대해서 약간 다르게 생각하는데. 정부 말이 틀린 게 아니라 공공성이 중요하잖아요. 부동산은 공공재의 성격도 있고 희소성도 중요하고 누군가 많이 가지면 못 가지는 사람도 생기잖아요. 정부입장에서는 굉장히 중요한 포인트인데 민간인들 민간시장 입장에서 보면 그래도 내 이익, 내 재산이 우선이잖아요. 공공성과 내 이익이 맞물리게 되면 제가 볼 때는 95%시민들은 내 이익이 우선이지. 내 이익을 포기하면서 공공성을 생각하는 분은 5%정도 되지 않을까 싶거든요. 그렇게 본다면 민간시장의 공공성의 의미를 강하게 부여하고 강요하는 게 바람직 하냐라고 봤을 때 바람직하지도 않고요. 저는 실현 가능성도 오히려 시장에서 왜곡이 될 수 있거든요. 공공성이 중요한데 그걸 누가 해야 되느냐 정부 공공이 해야 되잖아요. 그래서 세금이 있는 거잖아요. 취득세도 내고 재산세 내고 종합부동산세도 있고 양도세도 있고 그래서 환수하는 거거든요. 그냥 내버려두면 또 시장판이 되어 버리니까 세금으로 환수해서 받은 세금으로 정부가 공공의 역할을 해줘야 되는데 이번 정부도 그렇고 지난 정부, 지지난 정부 다 공공의 역할을 안 한 것 같아요. 그 받은 세금 1년에 2-30조씩 걷었을 텐데 어디다 쓰고 임대아파트도 제대로 안 짓고 그걸 5년 동안만 모았어도 제가 볼 때는 30만호 이상 공급했을 거거든요.

◆ 한문도> 일단 맥락은 소장님이 잘 말씀해주셨고요. 13만 2천호도 잘 될까 비판적인 여론이 많은데 내용을 정확하게 애청자 분들에게 전달해드리고 싶은데 일단 은마아파트는 재건축 조합자체가 완벽하게 결성이 안되었습니다. 이미 3-4군 데 어떤 다른 추진하시는 분들이 나눠져 있어서 조합결성이 똑바로 되어야 뭐가 되지 않겠습니까? 이건 의미가 없는 사실 액션같아요. 은마아파트는 대치역 사거리인데 거기가 주거지역입니다. 업무지역이 아니고 거기다가 고밀도들을 짓는 건 맞지 않는 것이고 원래 고밀도의 개념이 업무지역에 가깝게 집중근접을 해서 직장인들의 활동을 용이하게 할 수 있는 그런 부분에서 콤팩트 개념이 들어온 거죠. 주거 지역에 갑자기 때려 짓는 건 의미가 없지 않습니까. 그런데 다 은마아파트로 초점이 가는 거예요. 언론들에서 실수하시는 거고 기자분들이. 은마아파트를 50층을 지으면 옆에 아파트는 어떻게 되겠어요? 다같이 50층 짓습니까? 이거 문제가 돼요. 제가 볼 때 홍남기 장관이 90%를 던진 표현이 좀 언밸런스잖아요. 지어주고 90% 환수하겠다하면 누가 하겠어요? 그러니까 하게끔 하는 어떤 형태는 취하고 정부에서. 그리고 화살은 이쪽이 아니고 제가 볼 때 굳이 한다면 삼성역이나 마포밖에 없는데 거기 제외하고 나머지 재활지구에요. 보면은 7만 중에 5만은 공공 고밀도고 2만은 공공 관리자 제도를 얘기를 했어요. 공공 관리자 제도가 뭐냐면 한남3구역이 은마처럼 조합이 결성이 안 되고 자꾸 분란이 나서 시간이 가니까 공공 관리자 제도를 둔 거거든요. 결국 한남3구역이 성공했어요. 그 부분을 활용하겠다는 건데 지원도 확실히 하고. 그 부분을 정부에서 타겟으로 보고 있는데 이거는 제가 볼 때는 구색을 맞추지 않았냐 하도 재건축에 대한 소리가 많으니까 그런데 250%에서 500%가 되면 재산이 250인데 그거에 50%면은 10억짜리가 20억 된 아파트를 또 10억을 얹어주는 거잖아요. 엄청난 이익이죠. 환수해도 이건 엄청나기 때문에 결국은 해도 질타를 받게 되어 있어요. 정부가 고민하다가 메뉴라고 표현하기 그렇지만 대책 중에는 나열을 해놓고 본심은 공공 재건축이 아니라 재개발 쪽, 재개발 활성화 강북지역으로 패턴을 바꾼 거 같고 여기서 우리가 볼 때 영끌 얘기를 물어보셨는데, 임대차 3법이 발효했잖아요. 2년 동안 숨을 쉴 수 있어요. 임차인들이. 주택을 영끌해서 막 급하게 사시는 분들이 집값이 더 오를까봐 그랬는데 기간의 개념으로 보면은 전세 폭등이 일어나야 매매를 넘어서잖아요? 근데 폭등이 생각보다 안 일어나고 있거든요. 발표가 된 지 좀 지났는데 좀 조용해요. 언론보도 숫자도 좀 줄었어요. 실제로 시장에 가보시면 물건이 줄긴 했지만 많이 있어요. 아직도. 9월하고 8월 이번 달도 3천세대가 서울에 고덕동에 신규아파트가 입주 물량이 있습니다. 3천 세대가 큰 물량이죠. 다음 달에 또 3천 세대에요. 그 다음 달에 천 세대 거의 만 세대가 공급을 안 해도 물량이 나오면 만 세대 가까운 물량들이 전세 물량의 대체물도 되기 때문에 제가 볼 때는 의외로 전세가 안정된다고 과정을 하면 임대차 3법까지도 과세를 했기 때문에 역으로 말씀드리면 전세가격이 그렇게 안정된다 그러면 매매가격이 하방압력을 줄 거 아니에요? 그러면 영끌을 할 수 있는 상황이 헷갈리게 되죠. 어? 집값이 생각보다 안 오르네. 이런 판단을 할 수 있고. 지금 0.3%정도 올랐거든요. 폭등한다고 했는데. 0.5%씩 매주에 오르면 매달 2%고 일 년이면 24%에요. 20% 좀 넘죠? 그러면 0.5%씩 가지 못하고 있어요. 0.2-0.3%이에요. 그러면 10%-15%에요. 그러면 폭등은 아니죠? 전셋값이. 그런 부분하고 입주 물량하고 사전 분양제는 6만호를 넣었어요. 6만호에 대해서 6만호의 사람들은 전세로 살고 계실 거 아니에요. 그러면 원래 주택 매매 시장이 매매 수요자잖아요? 근데 6만 세대가 갑자기 사전 분양으로 정리가 되면 6만의 매매 거래 물량이 감소화 되는 효과도 되니까 생각보다 의외로 매매수요가 좀 하향 쪽으로 바뀔 수 있다. 그러면 영끌이라는 수준은 당연히 멈출 것이고. 제가 볼 때 조금 우려할 정도로 시장이 급변할 수 있다. 아까 홈런 얘기하셨잖아요. 이게 다들 몰라요. 너무 많이 내어가지고 정치당국자들도 확실히 될지 불안하니까 국토부 그분도 나오셔가지고 영끌은 잡겠다 집값은 뭐.. 이렇게 애매하게 했는데 제가 쭉 보니까 의외로 잡을 가능성이 많다라는 요인들이 많은 거예요. 8년 동안에 127만 채잖아요. 그 중에 공공 재건축이나 조합이 해당되는 게 25만 채에요. 빼도 100만 채에요. 100만 채면 어마어마한 물량이고 지금 인구가 감소하고 있잖아요. 이런 부분을 종합적으로 판단하시면 지금부터 더 올라가면 박근혜 때 미친 집값인데 지금 뭐 광풍의 집값인데 언론들이 쓰지 않잖아요. 그러면 갭투자들이 연결된 분들이 지금 빠져나가야 돼요. 그런데 정부가 빠져나갈 길을 다 막아났어. 그죠? 그래서 제가 정부에게 부탁드리는 건 그거예요. 이 와중에 갭투자하시는 분들이 박근혜 때 하신 분들이 경제가 조금 침체됐을 때 한 거는 국가 경제를 살리기 위해 했으니 그 분은 무슨 죄가 있어요. 하라는 대로 했잖아요. 그러나 문재인 정부가 들어서 하지 말라고 한 분들은 뭐라고 못 하겠지만. 앞에 분들은 양도세 중과를 하면 안 된다고 봐요. 한시적으로 감면해서 시장에 매물이 나오게 하면 지금 쥐어짠 게 13만 2천호잖아요. 지금 서울시에 100만채 있거든요. 서울 경기하면. 그 중에 50만 채, 30만 채만 나와도 엄청난 물량입니다. 집값이 멈추는 수준이 아니라 의외로 생각지 못한 여러 가지 요인이 다 정리가 되었잖아요. 세금, 규제 정책, 대출 정책 다 정리 되었어요. 이게 실행정도의 완결성은 좀 떨어지지만 신뢰성 부분만 보충을 한다면 예상치 못한 상황도 올 수 있다라는 게 저의 시각입니다.

◇ 김우성> 이번 공급대책에 나온 여러 가지 용적률, 층고 완화 문제까지도 사실은 조합참여 여부까지 여쭈면서 패닉바잉은 멈출 것이다라고 얘기를 하는데 사실 그 이유가요. 소장님께 질문 드리겠지만 언론사들이 보도할 때 강남 집값 잡으면 대한민국 집값 잡는다 그런 얘기를 하는데 굉장히 성격이 다른 면이 많은데 그런 거를 표본화시킴으로써 나도 저기서 5억까지 아파트를 사면 언젠가 20억이 되고 이런 방식의 인식을 가져오게 된 측면이 있고 교수님께서 지적하신 부분들은 그런 차원의 문제가 아니라 충분한 전체의 공급을 봐야 된다라고 얘기하셨고 실제로 신규택지 3.3만호 이건 굉장히 매력적인 장소들이 많잖아요. 이 부분에서는 정부는 당장 가능하다 거긴 나라 땅이니까. 어떻습니까? 그렇게 다시 넘어온다면 패닉바잉이라든지 나도 부동산 시장에서 낙오되면 어떡하지라는 마음을 잡는다라는 거는 효과가 있다는 것에 동의를 하실까요?

◑ 김인만> 패닉바잉이라는 게 결국에는 심리잖아요. 작년 말부터 올해까지 이제 사실은 굉장히 불안했죠. 심리적 안정을 찾지 못하고 이게 상대적인 박탈감이라고 하잖아요. 작년하고 올해 뒤늦게 매매에 뛰어드셨던 분들이 그동안 열심히 주택에 별로 관심은 없었고 열심히 일하면서 일만 열심히 하시던 분들인데 어느 날 뒤돌아보니까 내 친구 내 지인 내 동료들이 아파트 하나 샀는데 몇 억 벌었다더라 집의 와이픈 너 뭐하냐? 우리 그 동안 뭐했을까? 나는 내가 잘못 살았나? 이런 심리가 들면서 굉장히 불안하잖아요. 아 지금이라도 뒤늦게 하나 사야겠다. 이제 사지 않으면 뒤떨어지겠다. 불안감 때문에 소위 말해서 패닉바잉이라는 표현을 쓰면서 열풍이 불었는데 바람직하진 않죠. 주택시장이란 게 그렇잖아요. 모든 사람이 다 주택을 다 가질 수는 없거든요. 가져서도 안 되고. 모든 사람이 한 주택씩 이렇게 다 가지는 건 현실적으로 불가능하잖아요. 필요한 사람들은 사고 필요하지 없는 사람들은 임대에 거주할 수도 있는 거잖아요. 돈이 부족해서 임대에 거주할 수도 있지만 돈이 충분해도 필요 없는 사람들은 안 살수도 있는 것이거든요. 모든 게 다 불안해서 지금 안사면 나는 뒤떨어 질 것 같고 이렇게 사는 현상은 저는 바람직하진 않다고 보고요. 아이러니하게 미국도 그렇고 우리나라도 그렇고 자가 보유율이 한 60% 미국이 64% 우리가 62% 정도 되는데 어디를 보더라도 6대 4정도의 비율이거든요. 대부분 자가가 6 임대가 4니까 이게 정상적인 시장인데 마치 집을 안사면 결국에 우리나라는 투자가치와 맞물리다 보니까 이런 현상이 생기는 데 원인을 파고들자면 끝이 없는 거고 제가 볼 때는 대책이 강력하게 나왔어요. 6.27도 그렇고 7.10도 그렇고 이번에 공급대책은 좀 지켜봐야 되겠지만 모든 걸 다 틀어막았잖아요. 취득세, 양도세, 보유세 다 틀어막아서 패닉바잉을 안하고 싶어도 하기가 힘든 상황이 되어버린 것 같고요. 당분간 시장이 안정이 될 것 같은데 교수님께서 말씀하셨듯이 어차피 공급대책이 시간이 오래 걸린다면 적어도 다주택자들 양도세정도는 매물이 나올 수 있게 한시적으로 풀어주면 제 생각엔 생각보다 많이 나올 것 같거든요. 지금도 팔고 싶어 하는 분들이 많으세요. 집주인이라고 다 나는 돈을 더 벌어야지, 가지고 가서 어떻게든 버텨서 돈을 많이 벌어야지 이런 분들도 계시겠지만 또 일부는 너무 많이 오르는 거 아니야? 나도 집이 있지만 이거 너무 많이 오르는 것 같아. 불안해. 이렇게 말씀하시는 분들도 많이 계시거든요. 그런데 팔려다 보니까 양도세가 2주택이면 52%, 3주택이면 62% 내년부터는 더 올라가잖아요. 한 40% 정도는 감내할 수 있거든요. 우리 사회에서 지금까지 양도세 40%정도는 사회적인 공감대가 형성되어 있잖아요. 그래서 내가 6먹으면 나라에 4정도는 준다. 어차피 불로소득의 개념도 있으니까. 그런데 그게 바뀌어서 6대 4는 다른 개념이거든요. 내가 4먹고 정부가 6먹는 거는 도저히 용납이 안 되는 거거든요. 동업을 해도 5대 5인데 그래서 저는 중과세 부분은 잘못되었다. 적어도 중과세는 좀 해서 기본세율정도 풀어주면 매물이 많이 나오면서 상대적으로 굉장히 안정이 될 것 같고요. 무주택자들 공급대책이 나오지만 당장 하기 힘들잖아요. 사전 청약도 언제 나올지 모르겠고 무주택자들도 쉽게 살 수 있게 대출 한도도 늘려주고요. 취득세 1억5천, 3억 나오는데 그런 집 찾을 수 없잖아요. 참고로 그런 집 있으면 저한테 연락을 주시면 좋을 것 같은데요. 현실성이 떨어지잖아요. 9억 이하에 무주택자들이 집을 사게 되면 취득세 50%감면 재산세 50%감면 대출 한도 늘려주고 하면 다주택들이 내놓는 매물들을 필요한 실수요자들이 살 수 있으니까 나름대로 시장의 원리는 필요하잖아요. 정부가 규제를 많이 하는 것도 좋지만 필요한 규제, 안 필요한 규제를 가려가면서 공급대책은 시간이 필요하잖아요. 지금 지자체들이 반발하고 이러는데. 아무리 좋은 의도라도 공감이 안 되면 상당히 부작용이 나올 수밖에 없거든요. 설득작업도 필요하고. 공급은 좀 시간을 두고 차근차근 할 필요가 있을 것 같고요. 단기적으로는 매물이 나올 수 있는 게 훨씬 더 효과적이다 그런 말씀드리고 싶네요.

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