□ 방송일시 : 2020년 8월 7일 금요일
□ 진행 : 최형진 아나운서
□ 출연 : 장재현 리얼투데이 리서치본부장
- 8.4 주택공급대책, 계획대로 실행된다면 공급량에 대한 부분은 충분히 해결될 것으로 기대
- 임대 아파트 공급, 기부체납 조건 등 공공재건축 두고 극명하게 갈리는 여론
- 주택시장, 단순 공급 아닌 학군, 직장과의 거리 등 상황도 고려해야
- 효과적 실행 위해 세대, 대상에 따른 구체적 공급 계획 필요
- 30대 초년생들에게는 주거의 질을 보장한 임대주택 공급 필요
- 40대 초반 자금여력 안되는 실수요자층에게는 자금부담 낮춰줄 수 있는 방안 고려
- 지분적립형 분양주택, 지역에 따른 차등 전략 필요
- 태릉골프장 강남권 수요 대체 불가? "태릉골프장 자금 여력 안 되는 수요층 위한 것... 같은 맥락에서 비교할 수 없다"
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
◇ 최형진 아나운서(이하 최형진): 1부는 현장의 목소리로 생활 속 이야기를 들어봅니다. 지난 4일, 이번 정부 들어서 가장 큰 부동산 공급대책이 나왔습니다. 서울과 수도권에 13만 2천 호의 주택을 추가로 공급한다는 건데요. 이 밖에도 태릉골프장을 포함한 수도권 유휴 부지를 활용하고, 재건축 용적률을 완화한다는 계획입니다. 부동산 시장에서는 벌써부터 여러 가지 의견이 나오고 있는데요. 어떤 얘기가 오가는지, 또 이번 공급 대책, 과연 수도권 주택 안정화에 어떤 영향을 끼치게 될지 자세히 살펴보겠습니다. 함께 말씀 나눌 분 모셔보죠. 장재현 리얼투데이 리서치본부장 연결돼 있습니다. 안녕하세요?
◆ 장재현 리얼투데이 리서치본부장(이하 장재현): 네, 안녕하십니까.
◇ 최형진: 이번 대책, 그동안의 규제와 함께 대규모 공급으로 부동산 시장의 안정화를 찾아보겠다는 계획인데요. 시장 안정화에는 어느 정도 도움이 될까요?
◆ 장재현: 일단 기획했던 대로 공급을 하게 되면 공급량에 대한 부분은 충분히 해결이 되지 않을까, 이렇게 생각을 합니다. 다만 공공청사 부지라든지, 이렇게 이전해야 하는 부지들이 있기 때문에 이게 사실 계획처럼 쉽게 공급이 될 수 있을까 하는 의문이 드는 것은 사실입니다.
◇ 최형진: 일단은 공급이 잘 된다고 하면 어느 정도 시장 안정화는 해결이 될 것이다. 다만 어려움이 있을 것이다, 이런 말씀이셨고요.
◆ 장재현: 그런데 한 가지, 이게 단순히 주택시장을 공급으로만 보면 어려움이 있거든요. 왜냐하면 많은 실수요자 분들도 알고 있겠지만 이게 사실 자녀가 있는 분들 같은 경우에는 학군이 좋은 지역으로 가려고 하는 수요들이 있고. 또 직장인들 같은 경우에는 직장과 가까운 곳에 위치하려고 하는 그런 요구들이 있는데, 단순히 공급만 늘린다고 해서 이게 이런 상황들이 정리되면서 가격이 안정화될 것이냐. 그런 부분들에 의문을 가져야 할 것 같거드요.
◇ 최형진: 공급만으로는 조금 어려울 수 있다.
◆ 장재현: 네.
◇ 최형진: 그렇다고 하면 이번 공급대책, 전반적으로 어떻게 평가하고 계십니까?
◆ 장재현: 우선 예상했던 대로 신규택지 발굴에 대한 부분이 우선시할 수 있는 부분이라고 생각합니다. 특히 앞서 말씀을 하신 것처럼 용산 캠프킴이라든지, 서울지방조달청이라든지, 이렇게 서울의 주요 지역들의 공공택지를 발굴해서 공급하는 부분들을 우선적으로 시행해서 공급하는 게 가장 좋을 것 같고. 특히 이 지역들을 살펴보면 서울 노원이라든지, 용산이라든지, 경기 과천, 이렇게 주요 지역이거든요. 이런 주요 지역에서 과연 얼마만큼 저렴한 아파트를 공급할 것이냐. 그리고 어떤 대상들에게 공급을 할 것이냐를 구체적으로 계획을 세워서 해야 할 것 같습니다. 이 많은 3만 3000호에 달하는 신규택지 발굴을 한다고 하는 이야기는 했는데, 이게 또 다시 어떤 청약 가점이라든지, 전체 세대층에 대한 공급으로 하게 될 경우에는 지금 정부가 예상하는 대로 취약계층이라든지, 혹은 조금 더 젊은 세대층에게 돌아갈 수 있는 공급량이 줄어들 수 있습니다. 어떤 세대에게 어떻게 얼마만큼의 공급을 할 것이냐에 대한 계획도 함께 나오는 게 아마 조금 더 효과적인 공급 정책이 되지 않을까, 이렇게 보고 있고요. 또 한 가지는 지금 재건축 이야기들을 많이, 7만 호 정도 공급하겠다고 하는 게 쉽지는 않아 보입니다. 이런 부분들을 대체할 수 있는 어떤 공급 정책들이 있는지 그런 것들도 한 번 다시 검토를 해봐야 하지 않나, 이렇게 생각이 듭니다.
◇ 최형진: 지금 말씀하신 부분, 공공재건축 이야기 나눠보겠습니다. 공공재건축 부분은 주민 2/3 이상의 동의가 필요하지 않습니까? 정부에서 나름의 조건을 제시했습니다만, 오랫동안 재건축을 기다려왔던 주민들 사이에서는 의견이 많이 엇갈릴 것 같아요.
◆ 장재현: 실제 이게 왜 엇갈리는 지는 잘 모르겠습니다. 왜냐하면 재건축을 시행하는 경우에, 특히 저층 아파트들 같은 경우에는 재건축하게 될 경우에 일반분양이 많기 때문에 공공재건축을 할 필요는 없지만, 지금 서울에 있는 대다수의 재건축들이 대부분 중층 재건축이었거든요. 이게 지금 서울시 기준으로 하다 보면 결국에는 재건축을 할 수 없는 부분들이 굉장히 많이 있습니다. 그래서 공공재건축을 하게 되면 결국에는 용적률을 늘려 주고 일정 부분만 기부체납을 할 경우에는 재건축이 가능하다고 하는 이야기거든요. 그래서 저는 오히려 이 정책이 나왔을 때 많은 재건축들, 특히 서울에 있는 많은 재건축 단지들이 공공재건축에 대한 부분들을 검토하겠다고 생각을 했는데요. 많은 여론들이나 언론들이나 여론들을 살펴보면 굉장히 극명하게 갈리는 이유들이 많이 있는데, 그중 하나가 아마 임대아파트 공급 문제 때문에 그런 이야기들이 많이 나오는 것 같습니다. 특히 지금 목동이라든지, 강남이라든지, 이런 고가주택들이 많은 곳들 같은 경우에는 임대주택에 대한 거부감이 굉장히 많은 것 같거든요. 그렇다 보면 그렇다고 해서 그게 모든 여론을 다 이야기하는 것 같지는 않고요. 다만 강북이라든지, 서울에 있는 지역들 같은 경우에 이런 이야기들이 많이 나오지 않는 곳들도 있거든요. 그런 강북권이라든지, 또는 강서, 강동에 있는 중층 재건축 단지들은 공공재건축 부분을 활용해서 재건축 사업을 진행하는 것도 나쁘지 않을 것 같습니다.
◇ 최형진: 말씀하신 대로 강남이나 목동 같은 경우는 아무래도 임대주택에 대해서 거부감이 있을 테고, 일단 재건축 단지에서 반대하는 이유 중 하나가 증가 용적률 최대 70% 기부체납 조건 때문이 아니겠습니까?
◆ 장재현: 네, 맞습니다. 그런데 그 기부체납을 단순히 도로확장이라든지, 학교라든지, 이런 게 아니고 지금 언론에서 나오는 보도들을 보면 임대 주택에 대한 앞서 이야기한 것처럼 임대주택 공급이 문제가 되고 있는 거거든요. 사실 그런데 목동이라든지, 강남에 들어가는 임대주택 같은 경우에는 그 임대료만 해도 주변 시세의 80%만 들어간다고 해도 이게 녹록치 않은 가격이거든요. 그래서 그런 부분들을 감안하면 이게 전체적인 여론인가에 대한 부분들은 살펴볼 필요가 있을 것 같고요. 또 한 가지는 용적률의 최대 70% 기부체납한다고 하는 조건 때문에 문제가 된다고 한다면 사실은 재건축을 진행했을 때 그 재건축 완료 후의 아파트 가격을 살펴보면 사실은 충분히 가치가 있는 내용들이거든요. 기존에 재건축이 되지 않는 상태에서의 가격과 그다음에 재건축 후의 가격은 완전히 천지 차이이거든요. 그런 부분들도 생각을 해야 하기 때문에 이런 부분들이 용적률 최대 70% 기부체납하는 게 문제라고 하는 것들은 사실은 한쪽 시각만 보는 어떤 여론이 아닐까 이렇게 생각이 들기도 합니다.
◇ 최형진: 지금 저희가 주민들 입장에서만 이야기를 나눠봤는데, 관련 지역 의원들도 반발하는 입장을 냈습니다. 이거 님비(NIMBY) 아닙니까?
◆ 장재현: 결국은 지역의 조합이라든지, 혹은 반대하는 조합이나 조합장들, 아니면 지역에 있는 여러 사람들의 의견들을 무시할 수 없기 때문에 반대하는 부분들도 있을 것 같고요. 또 하나는 이게 부동산이라고 하는 게 아직까지 주민 입장에서 보면 임대 아파트에 대한 인식이 굉장히 부정적입니다. 임대 아파트가 들어오면 그곳에 있는 커뮤니티, 학군들이 쉽게 이야기하면 수준이 낮아진다, 이렇게 생각하는 분들이 많이 있고, 그러다 보니까 임대 아파트가 들어오면 지역주민이나 조합들이 많이 반대를 하고 있고. 그다음에 그 여론에 따라서 지역 의원들이 반대하는 경우가 있는데요. 이런 부분들이 조금 뭔가 인식전환이 필요한 부분이 아닌가, 이렇게 생각이 듭니다.
◇ 최형진: 한 마디로 강남, 서초는 특권의식 같은 게 있으니까요?
◆ 장재현: 뭐 그렇죠. 사실은 공공재건축도 어쨌든 정부에서 진행한다고 하는 게 주민 2/3 이상 동의가 필요한 경우에만 한다고 하는 이야기니까 결국에 반대하는 곳들은 진행하지 않게 되는 거고. 이것들을 통해서 재건축 을 뭔가 하겠다고 하는 지역들만 혜택을 주고 재건축을 진행하면 될 것 같거든요. 그리고 나머지 공급량이 부족한 부분들은 공공청사라든지, 신도시라든지, 여러 가지 대안들이 나오고 있기 때문에 그것만 해도 충분할 것 같습니다. 다만 문제는 정부에서 강력한 규제로 거래시장을 잡았고, 또 공급정책을 통해서 가격을 안정시키겠다고 이야기를 하고 있지만 사실은 주택시장에서 가격을 결정하는 것은 공급과 수요이기는 하겠지만 이 수요가 집중되는 지역들이 모든 지역이 아니거든요. 앞서 이야기해드린 것처럼 학군이 좋다든지, 아니면 교통 인프라가 잘 발달되어 있다든지, 아니면 젊은 층들이 선호하는 지역이라든지, 이런 것들이 따로 있기 때문에 그런 지역의 공급이 이루어지지 않는 이상, 어떤 지역적인 불균형이라든지, 혹은 지역적 가격 편차는 절대 막을 수 없는 부분들이 있어서 그게 사실은 부동산의 가치를 결정하는 일 중 하나지 않습니까? 그래서 왜 강남권이 이렇게 가격이 비싼지, 목동이 비싼지, 이런 부분들을 고려를 한다고 하면 그 지역의 가격을 잡기 위한 방안들은 또 따로 나와야 하는 것이 아닌가, 이렇게 생각이 듭니다.
◇ 최형진: 강남이나 서초, 마포 같은 곳을 집중한 대책이 또 필요하다, 이런 말씀이신 거죠?
◆ 장재현: 뭐 강북도 마찬가지 아닙니까? 결국에 노원에서도 중계동이 전세값이 비싼 이유는 학군이 좋기 때문이거든요. 그런 부분들을 고려해서 뭔가 공급 정책이라든지, 아니면 부동산이 뭔가 공급이 많아지면 안정된다고 하는 부분들을 너무 맹신해서는 안 되겠다는 취지로 말씀을 드린 겁니다.
◇ 최형진: 알겠습니다. 이번 공급 대책에서 조금 젊은층, 3040 청년 세대의 관심사는 아무래도 특별 공급과 또 선정 방식인 것 같은데 이번 공급 대책으로 청년 세대의 답답함, 어느 정도는 잠재울 수 있을까요?
◆ 장재현: 글쎄요, 이게 과연 3040, 특히 30대 지금 사회 초년생들한테 돌아갈 수 있는 주택들을 어떻게 공급하느냐가 중요할 것 같거든요. 만약에 예를 들어서 저희 부모님이 굉장히 부자인데 저는 지금 무주택자이고, 계속해서 신혼부부 자격을 유지하면서 부모님 집에서 살았단 말입니다. 그런데 이럴 경우에 만약에 제가 이런 입지 좋은 곳, 지금 이야기 나오고 있는 용산 캠프킴이라든지, 서초 지역에 있는 유수 지역에 신혼부부 주택을 공급하게 될 경우에 제가 청약을 하면 되는 게 과연 이런 영세 세입자들, 혹은 자본여력이 안 되는 사람들한테 도움이 되는 공급정책인지는 한 번 고려를 해봐야 할 것 같거든요. 결국에는 그러면 그런 분양주택 같은 경우에는 또 어떤 특정 수요들에게 조금 더 유리한 쪽으로 흘러갈 수 있기 때문에 오히려 이런 3040의 대책들이 지금 필요한 부분들은 조금 더 최소한의 삶의 영위권. 지금 보면 고시원이라든지, 원룸이나 이런 것들을 보면 너무나 협소한 주택이지 않습니까? 그래서 어느 정도 주거의 질을 보장한 이런 임대주택 공급이 오히려 30대 초년생들에게는 필요할 것 같고. 또 하나는 30대 후반이나 40대 초반에 있는 자금여력이 안 되는 실수요자층들에게는 결국에는 자금에 대한 지원을 어떻게 해줄 것인가, 자금부담을 어떻게 하면 낮춰줄 것인가에 대한 부분들을 고려해야 하는 부분이 있거든요.
◇ 최형진: 그 방법이라고 하면 대출을 쉽게 해주는 방법이 있지 않습니까?
◆ 장재현: 가장 좋은 게 대출이 있고요. 또 하나는 장기전세주택이라든지, 혹은 정부에서도 이야기했지만 지분적립형 분양주택 같은 경우를 조금 늘려서 자금력이 안 되는 취약계층들에게도 공급이 우선적으로 돌아갈 수 있게끔 하는 부분들이 조금 더 확대되어야 하지 않을까, 이렇게 생각이 됩니다.
◇ 최형진: 방금 말씀하신 지분적립형 분양주택도 이번 대책의 하나로 나왔는데요. 한 마디로 장기 할부로 집을 산다는 거잖아요?
◆ 장재현: 네.
◇ 최형진: 20~30년 동안 이곳에 살면서 집을 사 나간다, 이런 건데요. 20~30년이면 기간이 너무 길지 않습니까?
◆ 장재현: 그러다 보니까 실제 실수요자들이 구입을 할 수밖에 없는 상황이거든요. 전매제한이 10년, 20년 동안 잡혀 있다는 것은 결혼을 하고 아이를 키울 때 대학까지 보내는 그런 기간 동안은 이 집을 팔지 못한다고 하는 이야기이기 때문에 오히려 이렇게 10년, 20년 보유하고 있는 사람들이 실수요자라고 보는 게 맞는 것 같고. 그 시각을 정부의 시각과 저도 동의하는 바입니다. 다만 이렇게 10년, 20년 하다 보면 중요한 것은 뭐냐면 지분적립형이 과연 돈이 얼마나 들어갈 것이냐. 만약에 서초에 분양을 한다고 하면 지분적립형으로 하더라도 소외계층 같은 경우에는 강남권의 집값들이 너무 비싸기 때문에 그 지분적립형으로 하더라도 그게 매달 부담이 될 수 있는 부분이 있거든요. 그래서 이렇게 가격이 높은 지역들한테는 장기전세주택이라든지, 공공임대 주택들을 조금 확대하고, 조금 더 가격이 저렴한 강북 지역이나 서울 주변 지역들 같은 경우에는 이런 지분적립형 주택을 한다든지, 이런 지역마다 다른 전략들이 필요하지 않을까. 이렇게 생각이 됩니다.
◇ 최형진: 네, 임대차 3법 통과되면서 전월세 오른다, 이런 이야기가 나오는데 지금 말씀하신 그 지분적립형 분양주택을 3040 세대들이 조금 기다리면서 전월세 살다가 청약을 기다리는 형태로 간다고 하면 전월세 가격 더 폭등하지 않을까요?
◆ 장재현: 사실 이게 작년, 재작년 같은 경우에는 전세값이 전체적으로 보면 연간 2.5~3% 이내로 올랐거든요. 그런데 지금 임대차 3법 이야기 나오고 나서 가격 상승률이 높은 상황에 있습니다. 일시적인 상황이라고 보이는데, 그럼에도 불구하고 지금 전세값이 오르는 이유는 실수요자들이 대출규제 때문에 주택을 마련하지 못하는 상황에 있거든요. 자금 여력이 안 되는 사람들 같은 경우에는 대출규제 때문에 주택을 구입하지 못하고, 1주택자들 같은 경우에 생애 최초 대출이나 혹은 보금자리론을 받으면 되는데 그거 역시 지금 6억 이하의 주택으로 한정되어 있거든요. 문제는 뭐냐면 서울 평균 집값이 9억 이상이에요. 그래서 지금 정부에서 바라보는 시선과 지금 시장의 가격이 차이가 크기 때문에 대출을 가지고는 집을 살 수 없기 때문에 지금 전세로 많이 전환을 하고 있는 부분들도 있거든요. 한동안 임대차 3법이 시장에 정착하기 전까지는 아마 여러 가지, 지금 주택을 구입하지 못하는 수요들, 혹은 기다리는 수요들 때문에 전세값이 조금 오를 수 있는 가능성은 있다고 보입니다.
◇ 최형진: 지금 주택공급과 함께 그린벨트 해제 이야기 계속 나왔는데요. 1만 가구의 공급이 예정된 태릉골프장을 제외하고 공급 계획이 없다고 밝혔습니다. 태릉골프장을 두고 대다수 전문가들이 악재 지역으로 꼽고 있거든요. 태릉에 짓는 아파트가 강남권에 들어가고 싶은 수요를 대체할 수 없다, 이런 의견이 나오는데 어떻게 보십니까?
◆ 장재현: 충분히 맞다고 생각합니다. 왜냐하면 강북권에 들어갈 수 있고, 그러니까 강남이나 목동이나 여의도나 이렇게 서울 주요지역에 들어갈 수 있는 수요층들은 아무래도 자금 여력이 굉장히 높은 분들이고. 지금 정부에서 공급하려고 하는 주택들은 어쨌든 실수요층, 그다음에 자금 여력이 안 되는 3040의 젊은층들에게 조금 더 주택공급을 활성화시키기 위한 방안이지 않습니까? 그래서 태릉골프장 쪽으로 공급을 하는 목적은 사실은 자금 여력이 되는 사람들보다는 자금 여력이 안 되는 그런 수요층들에게 포커스가 맞춰져 있기 때문에 그것을 같은 맥락에서 비교하면 안 될 것 같고요. 다만 태릉골프장에 들어가는 주택 공급뿐만 아니고 뭔가 여기를 조금 더 효과적으로 만들기 위해서는 그 안에 들어가는 학군이라든지, 상업지구라든지, 혹은 인프라에 대한 부분들을 신경 써서 건설계획을 잡는 게 오히려 그런 이야기들이 나오지 않게 만드는 게 중요하지 않을까, 이렇게 생각이 듭니다. 젊은층들 같은 경우에는 맞벌이가 많기 때문에 공공 유치원이라든지, 어린이집이라든지, 이런 부분들이 굉장히 많이 필요한 부분들이 있거든요. 그런 부분들을 조금 더 어떻게 효과적으로 같이 주택공급과 함께 인프라를 늘려가느냐, 이런 대안들이 나오다 보면 아마 그런 이야기들이 나오지 않을 것 같아요.
◇ 최형진: 마지막으로 한 가지만 간단히 여쭙겠습니다. 이번 대책 발표되고 물론 여러 반응이 나오고 있지만 효과는 입주가 이루어져야 알 수 있는 것 아니겠습니까? 그렇다고 하면 어느 정도 속도감 있는 진행이 필요하지 않을까, 이렇게 생각이 드는데 어떻게 보십니까?
◆ 장재현: 그래서 제 생각에는 공급을 우선할 수 있는 부분들을 토대로 먼저 준공에 들어가야 하는 게 맞을 것 같고요. 특히 지금 앞서 말씀드린 것처럼 공공청사 이전부지라든지, 유휴지 같은 부분들을 활용해서 우선적으로 빨리 공급을 하고 그 공급을 통해서 지금 전월세 가격의 안정이라든지, 주택가격의 안정들을 도모하는 게 맞다고 봅니다.
◇ 최형진: 알겠습니다. 오늘 말씀 감사합니다.
◆ 장재현: 네, 고맙습니다.
◇ 최형진: 장재현 리얼투데이 리서치본부장과 함께했습니다.
[저작권자(c) YTN radio 무단전재, 재배포 및 AI 데이터 활용 금지]