□ 방송일시 : 2020년 8월 3일 월요일
□ 진행 : 최형진 아나운서
□ 출연 : 이강훈 변호사
- 임대차 3법 통해 주택임대차 시장 안정화, 거래 투명성 확보, 임대료 급등 지역의 거래동향 파악
- 정당한 사유 있을 땐 임대인의 계약 갱신 거절 가능
- 7월 31일 법 시행 전에 체결한 계약은 5% 이상 임대료 인상 유효
- 한 달 이상 현재 계약 기간이 남아있을 땐 재요구 가능
- 임대료 인상률 상한제, 상가임대차보호법에는 2002년부터 도입, 시행 중
- 임대시장 월세화, 천천히 진행될 것으로 예상되지만 과거부터 계속돼 온 자연스러운 현상
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
◇ 최형진 아나운서(이하 최형진): 1부는 현장의 목소리로 생활 속 이야기를 들어봅니다. 세입자의 전월세 계약 기간 연장을 2년, 1회까지 보장하고 임대료 인상폭을 5%로 제한하는 등의 주요내용을 담은 주택임대차 보호법 개정안이 지난 31일부터 시행됐습니다. 일명 임대차 3법 중 일분데요. 많은 국민들이 적용받게 되는 법인만큼 궁금해 하는 부분도 많습니다. 무엇이 변한건지, 또 앞으로 어떤 변화가 있는 건지 자세히 알아보겠습니다. 함께 말씀 나눌 분 모셔보겠습니다. 이강훈 변호사 전화 연결돼 있습니다. 안녕하세요?
◆ 이강훈 변호사(이하 이강훈): 네, 안녕하세요.
◇ 최형진: 지난 31일부터 시행되고 있는 주택임대차보호법 개정안을 포함해 최근 이야기되고 있는 임대차 3법, 요점이 뭘까요?
◆ 이강훈: 임대차 3법은 계약갱신요구권과 임대료 인상률 상한제, 그리고 임대차 거래 신고제 등 세 가지 제도를 말하는데요. 앞에 두 개 계약갱신요구권과 임대료 인상률 상한제는 주택임대차보호법에 포함돼서 이미 개정이 됐고요. 그다음에 임대차 거래 신고제는 부동산 거래 신고 등에 관한 법률 일부 개정안에 포함되어 있어서 지금 통과를 앞두고 있습니다.
◇ 최형진: 전월세 모두에 적용되는 겁니까?
◆ 이강훈: 네, 모두 적용됩니다.
◇ 최형진: 전월세 상한제와 계약 갱신 청구권제를 포함해서 임대차 거래 신고제를 묶어 임대차 3법이라고 불립니다. 세 개 법안을 묶어서 이야기하는 이유가 있을까요?
◆ 이강훈: 이번에 주택가격하고 임대료 가격 급등에 대해서 시민들의 우려가 커졌잖아요. 그러자 정부와 여당이 주택임대차 시장의 안정화, 거래의 투명성 확보, 그리고 임대료 급등 지역의 거래동향 파악이 필요하다고 보고서 이번 임시국회에서 신속하게 임대차거래 3법을 통과시키겠다, 이렇게 한 것으로 보입니다.
◇ 최형진: 한편에서는 세입자를 보호하겠다는 취지는 알겠지만 집주인의 재산권을 침해하는 일 아니냐는 이런 불만도 있는데요. 이 부분은 어떻게 봐야겠습니까?
◆ 이강훈: 제가 이 법을 볼 때는 임대인의 권리하고 임차인의 권리가 균형이 잡혀 있는 입법입니다. 우선 주택임대인의 주택매매가 제한되는 것은 아니거든요. 전과 같이 매매할 수 있고요. 임차인에게 계약갱신요구권이 있어도 합리적이고, 정당한 사유가 있으면 임대인도 계약 갱신을 거절을 할 수가 있습니다. 그다음에 임대료를 5% 이상 올리지 못하게 하고 있는 부분이 있는데, 현재 코로나19 상황에서 어려워진 경제 상황을 고려할 때 이 정도는 당연한 조치가 아닐까 싶어요. 그다음에 신규 계약에는 상한제가 적용되지 않거든요. 이 점은 임대인에게 여전히 유리한 부분입니다.
◇ 최형진: 알겠습니다. 세입자가 지금 집 구하기 힘들다, 이런 이야기도 나오는데 어떻게 보십니까? 나중에 잘 정착이 될 거라고 보십니까?
◆ 이강훈: 초기에는 이 제도가 어떤 제도인지 정확히 몰라서 약간 혼란을 겪을 수 있다고 생각하는데요. 정부가 빨리 그런 부분에 대해서 안내를 써서 배포하겠다고 하고, 전국적으로 상담을 확대하겠다고 하거든요. 그러니까 이런 시행 초기의 혼란은 멀지 않아서 해결이 될 거라고 생각이 됩니다.
◇ 최형진: 변호사님 입장에서는 균형이 잘 갖추어진 입법이다, 이런 말씀이었고요. 최근 전세 재계약을 준비하는 분들에게는 개정안 시행으로 복잡한 부분도 많을 것 같습니다. 개정안, 실제로는 어떻게 적용되는지 몇 가지 살펴보도록 하죠. 우선 계약갱신 청구권 전월세 상한제는 31일 오후부터 개정안이 시행됐는데요. 이전에 이뤄진 계약에 대해서도 소급해서 적용되는 겁니까?
◆ 이강훈: 네, 법 시행일 전에 이미 계약이 체결된 계약, 과거에 한 번 이상 재계약된 계약도 모두 갱신 요구권, 전월세 상한제가 적용됩니다.
◇ 최형진: 앞으로는 전월세 상한제로 보증금을 5%까지 올릴 수 있지 않습니까? 그런데 전세계약 만료를 앞두고 법안 시행 전에 이미 구두합의를 했다고 하면 이게 어떻게 되는 겁니까?
◆ 이강훈: 7월 31일 법 시행 전에 체결한 계약은 5% 이상 임대료를 인상했어도 유효합니다. 다만 아직 한 달 이상 현재 계약 기간이 남아 있다고 하면 임차인이 계약갱신 요구권을 다시 한 번 행사해서 5% 이내로 하자고 할 수 있습니다. 그러면 임차인과 임대인이 협의를 가지고 임대료를 5% 이내로 다시 정해야 합니다.
◇ 최형진: 계약갱신청구권 시행으로 갱신에 있어서도 1회 연장이 가능한데요. 법 시행 전에 이미 연장을 한 경우에는 어떻게 되는 겁니까?
◆ 이강훈: 제가 아까도 말씀드렸지만 법 시행 전에 이미 계약기간을 몇 번 연장한 적이 있어도 임차인에게 계약갱신요구권이 주어집니다. 법 시행 후라고 하면 어떻게 되느냐? 묵시의 갱신이 되는 경우가 있잖아요. 서로 아무말 없이 갱신이 되는 경우에. 이런 경우에는 암차인이 갱신 요구권을 행사한 게 아니거든요. 그래서 갱신 요구권을 다음번에 행사할 수 있습니다. 만약에 이번에 임대인에게서 갱신 거절을 통지 받으신 분은 이번에 갱신 연장을 하고 싶다고 하면 즉시 갱신요구를 하시기를 권해드립니다. 그래서 계약기간이 만약에 한 달 이상 남아 있다고 하면 갱신요구를 할 수가 있어요. 그런데 만약에 이번 법 시행 전에 임대인께서 다른 임차인과 임대차 계약을 체결한 경우에는 그렇게 갱신 요구를 할 수가 없습니다.
◇ 최형진: 집주인이 직접 들어와 살겠다고 하면 1회 연장을 앞두고도 집을 비워줘야 하지 않습니까?
◆ 이강훈: 이 부분이 조금 논란이 될 수 있는 부분인데 이번에 입법에 도입이 됐어요. 임대인이 직접, 또는 임대인의 부모님이나 또는 임대인의 자녀가 실제 거주하려는 경우에는 임차인이 갱신을 요구해도 임대인은 갱신 거절을 할 수가 있습니다. 이 부분에 대해서 약간 오해들이 있어서 설명을 드려야 할 것 같아요. 임대인께서는 내가 들어와 살려고 하니까 계약갱신 안 됩니다, 라고 말만 하면 갱신 거절이 되는 줄로 생각을 하시거든요. 그런데 그게 아니고 법 시행 요건에 실제 거주하려는 경우라고 하는 갱신 거절 사유가 있어요. 그러니까 실제 거주하는 경우라는 것을 증명할 수 있어야 갱신 거절이 정당화되는 겁니다. 그래서 앞으로 이 문제를 가지고 법원에서 소송 사례가 조금 생길 것 같아요. 만약에 임차인이 이런 것을 사실이 아닌 것 같다고 해서 집을 안 비워주면 임대인은 그 집을 돌려받기 위해서 예를 들어 임대차 목적물 반환 청구소송을 해야 할 것 아닙니까? 이럴 경우에 피고가 된 임차인은 내가 갱신 요구 기간 중에 갱신 요구를 했다, 이것만 증명하면 되는 거거든요. 그러면 임대인은 갱신 거절 사유를 증명해야 하는데, 즉 본인이나 자녀, 부모 등이 실제 거주하려는 경우임을 어떤 객관적인 사정을 가지고 증명해야 하는 겁니다.
◇ 최형진: 이게 증명을 해야 하는데, 혹시 직접 감시하는 것도 한계가 있을 것 같거든요. 혹시 어떻게 증명을 해야 하는 겁니까?
◆ 이강훈: 그러니까 임대인으로서는 여러 가지 사정을 들어서 예를 들어 내가 지방에서 살았는데 서울로 다시 이주해야 돼, 아니면 여러 가지 다른 사유들이 있을 것 아닙니까? 그런 사유를 증명하시면 되고요. 그다음에 임차인은 정보열람권 같은 것을 정부가 준다고 해요. 그래서 거기에 누가 와서 살고 있는지, 그다음에 임차인이 있는지, 그다음에 임대료와 보증금은 얼만지, 이런 것들을 확인할 수 있게 해주겠다는 거예요. 그래서 손해배상도 현실적으로 가능하게 해주겠는 거죠.
◇ 최형진: 그러면 앞으로 조금 소송이 발생할 일이 많겠네요?
◆ 이강훈: 꽤 있을 수 있다고 생각이 돼요.
◇ 최형진: 그렇다면 만약 집주인이 직접 들어와서 살겠다고 하고 계약 갱신을 거절한 이후에 다른 세입자를 들이면 어떻게 되는 겁니까?
◆ 이강훈: 그게 제가 조금 전에 말씀드린 건데요. 임대인이 직접 들어와서 살겠다고 하고, 갱신 거절한 다음엔 실제 살아야 하잖아요? 그런데 정당한 사유 없이 그 기간 2년 중에 다른 세입자를 들이면 전 임차인에게 손해배상 청구를 받을 수 있게 됩니다. 이때 전 임차인은 다음 세 가지 금액 중에 가장 큰 금액을 손해배상 청구를 할 수가 있거든요. 첫 번째가 갱신 거절 당시 월세 3개월분입니다. 보증금을 월세로 환산해서 계산해주고요. 그다음에 임대인이 새로 온 임차인에게서 받는 임대료하고 종전 임대료를 월세로 환산해서 계산해서 차액 2년 치를 임차인이 청구할 수 있게도 해주고 있습니다. 이러면 임대인이 새로 임차인을 들인다고 해도 손해배상을 당하고 나면 아무런 경제적 이득을 얻을 수 없겠죠. 그다음에 세 번째가 임대인, 또는 임대인의 부모, 자녀가 실제 거주하는 경우라는 사유로 갱신 거절을 했는데, 이게 거짓말이어서 임차인이 입은 손해, 이것을 청구할 수도 있겠습니다. 예를 들어서 임차인이 이사 가서 더 내게 된 임대료라든지, 이사비, 부대비용 같은 게 있겠잖아요. 이 세 가지 중에 가장 큰 금액을 청구할 수 있게 해주는 겁니다. 이러면 이런 부분은 실제로 할 수 있게 하기 위해서 아까 말씀드린 정보열람, 이런 것들이 필요하거든요. 그래서 임차인에게 이 부분을 할 수 있게 해주겠다, 이게 또 정부 방침입니다.
◇ 최형진: 그렇군요. 알겠습니다. 한 청취자님께서 “2021년 4월에 전세계약 만료가 되는 임대인입니다. 법안이 통과되고 굉장히 불안해하고 있습니다. 이곳이 재개발을 노리고 있는 아파트 단지라 집주인이 재계약을 안 하고 거주하겠다고 할까 봐인데요. 지금 당장 갱신 요구를 해야 할까요?” 라는 질문이네요.
◆ 이강훈: 2021년 4월이면 6개월이 되기 한참 전이거든요. 지금은 할 수가 없는 거죠. 6개월부터 1개월 전 사이에 할 수 있는 거거든요. 그러니까 6개월이 되자마자 이 부분을 이야기를 하셔야 할 것 같고, 아마 재개발이 되는 경우에는 이 문제뿐 아니고 재개발 법령에서 도시 및 주거환경 정비법이 있거든요. 거기에서 일정 시기가 되면 조합이 관리처분 계획을 세워가지고 그게 인가가 되면 나가야 하는 그런 상황이 발생합니다. 그러니까 임차인이 원하는 대로 거주할 수는 없는 상황이 조금 있는 거죠, 재개발의 경우에는요.
◇ 최형진: 집주인이 바뀌는 경우에도 적용이 되는 겁니까?
◆ 이강훈: 네, 매매든, 주택 임대인이 바뀌어도 임대차를 승계하기 때문에 그대로 임차인은 새 임대인을 상대로 해서 갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 다만 새 임대인이 자신이 거주할 계획이 있다, 또는 자신의 자녀나 부모가 거주할 계획이 있다고 하면 자신들이 실제 거주하려는 경우임을 증명해서 갱신 거절을 할 수가 있습니다.
◇ 최형진: 이런 경우도 많을 것 같습니다. 계약을 갱신하면서 전세에서 월세로 바꾸는 경우, 보증금을 그대로 두고 차익금을 못 올리니까 이것을 월세로 바꾸자고 하면 세입자는 응해야 하는 겁니까?
◆ 이강훈: 이거는 아니고요. 서로 합의가 돼야 보증금 월세로 전환을 할 수가 있습니다. 그러니까 응하지 않아도 되는 거죠.
◇ 최형진: 그렇군요. 세입자 같은 경우는 월세로 바꾸자는 제안을 원치 않을 테니까 거절하면 된다, 이런 말씀이신 건가요?
◆ 이강훈: 대부분 거절하시겠죠.
◇ 최형진: 알겠습니다. 일각에서는 전월세 상한제가 시장원리를 반대한다, 이런 비판이 꾸준히 등장하고 있는데요. 인상률 상한제 같은 경우에는 해외에서도 도입되고 있는 제도죠?
◆ 이강훈: 네, 이건 멀리 외국 볼 것도 없이 우리 상가임대차보호법도 이미 2002년부터 도입이 되어 있는 제도입니다. 그리고 주택임대료 인상률 상한제를 실제 실시하는 나라가 프랑스라든지, 오스트리아, 벨기에, 핀란드, 스페인, 포르투갈과 같이 다수 국가들이 시행하고 있거든요. 미국도 뉴욕, 샌프란시스코 등 대도시에서 시행하고 있고요. 그러니까 이게 어느 정도 선진국에서는 보편화된 제도다, 이렇게 보시면 되겠습니다.
◇ 최형진: 네, 알겠습니다. 서두에 균형 잡힌 거라고 하셨는데 이번 대책으로 공급이 줄어들 것이다, 물건 품귀 현상들로 인해서 세입자들이 많은 고통을 받게 될 것이다, 이런 분석들이 언론을 통해서 나오고 있는데 개인적으로 어떻게 보십니까?
◆ 이강훈: 글쎄요. 공급이 줄어든다, 이런 이야기는 옛날부터 참 많이 했는데, 한 번 실제로 지켜보시죠. 우선 정부가 이런 불안심리가 있으니까 공급을 늘릴 수 있는 대책들을 발표하면 좋을 것 같아요. 발표하신다고 하니까 기대를 하겠습니다. 그다음에 전세를 갑자기 월세로 막 돌릴 것이다, 이런 이야기들을 하시는데 그렇게 돈이 많으시면 그게 가능하실 텐데, 대부분은 임차인한테 빌려 쓰시는 거거든요. 그러니까 그것도 한꺼번에 그렇게 돌릴 만큼의 재정적 여력이 있느냐, 또 그렇지도 않다는 겁니다. 현실적으로. 그러나 천천히 월세화는 진행될 거라고 생각을 합니다. 지금 이전에도 계속 월세화는 진행이 됐거든요. 그러니까 월세가 점점 늘어나는 경향은 우리 임대차 시장의 자연스러운 현상이라는 겁니다. 그거는 막을 수가 없고요. 다만 그런 부분과 관련돼서 정부가 조금 더 저렴한 주택, 공공임대 주택이라든지, 이런 것들을 시내에 많이 공급할 수 있는 정책들, 이런 것들을 통해서 이런 인상 압박, 이런 것들이 발생하지 않도록 정부에서 대처를 해줬으면 좋겠습니다.
◇ 최형진: “2년 살다가 집주인이 매매한다고 하면 어떻게 되나요?” 하셨는데요.
◆ 이강훈: 아까 전에 제가 말씀드렸죠? 매매한다고 해서 그게 갱신요구권 행사를 못하는 것은 아니고요. 갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 그리고 아직 매매를 하기 전에 본인이 먼저 갱신요구권을 행사를 했을 경우에는 그것을 승계해야 해요, 매수인이. 그 상태로 승계하면서 해야 하기 때문에 연장을 해줘야 하는 거죠. 그게 분쟁이 될 수 있기 때문에 매매거래 시에도 임차인이 갱신요구권을 행사했는지, 갱신요구권 기간이 얼마나 남았는지, 그런 것들을 매수인도 확인을 해야 하는 겁니다.
◇ 최형진: 그렇군요. 집을 팔 때 이런 내용을 정확하게 고지를 해야겠군요.
◆ 이강훈: 서로 고지를 해야죠. 물어도 보고, 고지도 해주고, 중개인도 알려줘야 하고.
◇ 최형진: 이런 부분에서도 분쟁이 많이 발생하겠는데요?
◆ 이강훈: 발생할 수 있어서 그래서 이런 것들에 대해서 안내들을 많이 해야 할 것 같아요.
◇ 최형진: “들어가서 산다고 이야기한 다음에 다른 사람한테 팔았는데 그 새로 산 집주인이 다른 사람에게 임차를 주는 경우도 어떻게 되는 건가요? 그리고 먹고살기 바쁜데 세입자 분들이 그런 거 일일이 다 어떻게 확인하고 또 소송을 하게 되면 몇 년이 걸릴 텐데 누가 책임지나요?” 이런 의견인데 어떻게 생각하십니까?
◆ 이강훈: 그런 부분들은 있는데, 우선은 그러니까 나가기 전에 그 부분들에 대한 본인이 똑똑하게 대처를 하시는 게 좋을 것 같아요. 본인이 들어와 산다는 말만 해가지고 그 집을 내주기가 어렵잖아요. 사는 집을. 그러니까 그런 부분에서 어떤 사유가 있는지 명확하게 알아보십시오. 그다음에 임대인이 본인이 산다고 하고서 실제 거기 살지 않고 팔았다, 이거 손해배상 청구할 수 있어요. 손해배상 청구 내용이 법에는 규정이 안 되어 있는데, 갱신 요구권을 두고 그것을 위반하게 되면, 침해하는 행위를 하게 되면 그건 불법행위가 되거든요. 손해배상할 수 있습니다. 법률가들이 보는 입장에서 그것은 당연한 거예요.
◇ 최형진: 알겠습니다. 오늘 말씀 감사합니다.
◆ 이강훈: 네, 감사합니다.
◇ 최형진: 지금까지 이강훈 변호사와 함께했습니다.
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