YTN 라디오

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)

■ 진행 : 김혜민 PD

■ 대담 : '내일의 부'의 저자 김장섭 작가, ‘한뼘차이’의 진행자 개그맨 황현희

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 집값 잡힐까? 서울 집값 계속 올라갈 것_조던 김장섭

◇ 김혜민 PD(이하 김혜민)> '세상에서 가장 빨리 99.9% 부자 되는 법', '내일의 부'의 저자 김장섭 작가와 그의 열렬한 팬이자 YTN라디오 ‘한뼘차이’의 진행자인 개그맨 황현희씨와 함께 하는 두 번째 특별한 시간입니다. 두 분, 어서 오세요~

◆ '내일의 부'의 저자 김장섭 작가 (이하 김장섭)> 안녕하세요.

◑ ‘한뼘차이’의 진행자 개그맨 황현희 (이하 황현희)> 네. 안녕하세요.

◇ 김혜민> 오늘 나눌 이야기는 부동산이에요. 그래서 지난 주식이야기도 현희씨가 직접 질문을 써서 보내줬거든요. 이번에도 현희씨가 본인이 궁금한 부동산 관련된 내용도 보여줬어요. 현희씨가 진행해서 작가님께 여쭤보도록 하겠습니다.

◆ 김장섭> 해외 투자에 작가님이 많이 마음이 가시고 계시잖아요. 책에서 보면 투자시장은 부동산이라고 말씀하신 것 같은데 왜 부동산 투자를 먼저 시작하셔서 주식 투자로 오셨는지 궁금해요.

◇ 김혜민> 원래는 부동산 투자를 먼저 시작하신거죠. 지금은 주식투자로 갈아 타신거고요. 이유는요?

◆ 김장섭> 제가 부동산책을 한 6권 냈고요 주식 투자 책은 한2권정도 냈는데 주식으로 가게 된 이유가2008년도 금융위기 때문에 금융위기가 터진 원인을 분석해보니까 한국 때문에 터진게 아니라 세계적 공항 때문에 일어난 일이다. 그렇게 알게 되었고요. 우리나라에 부동산이 언제 떨어졌는지 보니까 1997년도 IMF위기하고 2008년도 금융위기더라. 그러니까 한국의 부동산은 한번도 떨어져 본적이 없다. 항상 올라왔는데 해외적인 요인이 겹쳐서 떨어지게 되면 그때는 떨어졌다가 원인이 해소되면 IMF가 끝나거나 2008년도 금융위기가 끝나면 그때서부터 부동산이 올라간다는 것을 알게 되었어요. 그러다 보니까 해외에 있는 흐름을 파악하게 되고 흐름들을 파악하다 보니까 주식이라는 시장이 훨씬 큰 시장이 있다. 한국에 있는 주식보다도 해외 주식 들이 더 큰 시장이 있기 때문에 그쪽에서 보다보니까 세계적인 부자들은 거의 주식부자들이더라고요. 부동산 부자들도 있겠지만 그런 부자보다 훨씬 더 큰 부자가 되기 위해서는 해외주식 그쪽에 투자하는 것이 가장 큰 부자가 되는 길이다라고생각해가지고 부동산보다는 주식 쪽으로 하게 됐죠.

◇ 김혜민> 그럼 부동산투자가 생각보다 나쁘거나 한계를 느껴서가 아니라 주식투자가 더 한계도 없고 가능성이 큰 걸 보셨기 때문에 갈아 타신거에요?

◆ 김장섭> 그것도 있고 하나는 이자 때문에. 사람들은 이자 부담 같은 경우를 별로 크게 안 느끼는데 집이 굉장히 많아야지 부자가 되잖아요. 그렇게 이야기하는 것은 좀 그렇지만 강남에 있는 아파트를 사서 몇 억이 오르면 그때 부자가 되겠지만 일반인들은 그 갭을 매꿀수 가 없거든요. 한 20 억이라고 한다면 은마 아파트 같은 경우도 전세가가 4000-5000정도 밖에 안돼요. 그러면 한 십 몇 억이 있어야 되는데 그걸 갖고 있을 수 없죠. 그러면 사람들이 어떻게 생각하면은 한 채가 굉장히 비싸면 들어가는 갭이 크다보니까 갭이 적은 것을 수 십개를 사자 수 백개를 사자 이렇게 접근하게 되는데 그렇게 되면 부동산이 좋을 때는 괜찮은데 아까 이야기했듯이 2008년도 금융위기라든가 97년도 IMF위기라든가 그때가 되면 팔리지가 않아요. 그거는 서울에 있는 강남에 있는 부동산도 잘 안 팔리거든요. 그러면 유동성 위기도 오고.

◑ 황현희> 대출이자도 엄청 오르겠죠.

◆ 김장섭> 네. 그때 7, 8%, 10%까지 올라가게 되니까 그때는 원금상환이 들어오면서 한번에 파산을 하게 되는 경우가 많습니다.

◇ 김혜민> 리스크가 굉장히 큰 거네요.

◑ 황현희> 말을 풀어서 설명하면 소액투자. 그러니까 아주 큰 금액, 강남 아파트를 살 수 있는 금액 30억 정도 가지고 있는 사람들은 강남아파트 투자하는 것이 맞지만 1, 2억 가지고 뭔가 아파트를 투자 할 만한 사람들은 대출을 끼고 아파트를 사야 된다는 말이잖아요. 그렇다보니까 어떻게 생각해보면 소액까지 갈 수 있는 것은 주식. 그중 에서도 해외투자가 더 낫다라고 해석할 수 있을 것 같아요.

◇ 김혜민> 이해가 갔어요. 맞습니까?

◑ 황현희> 궁금한게 사실 우리는 ‘결과론자’ 결과가 중요합니다. 결과가 어떻게 났을까. 얼마나 부동산으로 수익을 냈을까? 굉장히 궁금해요. 경제 위기로 2008년도에 리먼 사태로 위기를 겪으셨지만 그 이후에 부동산으로 수익이 날 수 없다. 그러니까 수익이 안 났다 그 이후로 주식 투자로 옮기신 건지 아니면 그래도 수익을 계속 유지하셨는지 궁금해요

◇ 김혜민> 잘 빠져 나오신건지, 두손 두발 다 들고 빠져 나온 것인지 그게 궁금하네요.

◆ 김장섭> 저는 2016년도까지 부동산 투자를 하다가 그때 부동산 투자를 멈추고 주식투자로 갔고요. 그리고 지금은 부동산을 좀 정리하면서 나가는 단계 그러니까 서울에 있는 부동산 같은 경우에는 갖고 가는데 지방이나 상가나 특히 상가 같은 경우는 거의 정리하고 있거든요. 그래서 부동산도 흐름이 있기 때문에 그런 흐름에서 벗어난 부동산은 좀 정리하면서 정리한 것을 갖고 주식 쪽 으로 가고 있죠.

◑ 황현희> 그럼 주식투자에서 완전히 부동산에서 주식으로 옮기신 것이 아니라 부동산 투자도 병행하면서 해외 주식 투자도 같이 투자를 하고 계신 거죠.

◇ 김혜민> 그런데 지금 정리하는 수순이라고 하셨어요. 정리해야겠다고 생각한 계기가 혹시 지금 정부의 강도 높은 부동산 정책 이런 것도 한 몫 합니까?

◆ 김장섭> 아니요. 저는 2016년부터 정리를 했기 때문에 그리고 저는 항상 부동산 투자를 할 때도 남들보다 한 발 빨리 투자했어요. 그때 서울 부동산 사고 그 다음에서부터 더 이상이제 안 샀는데 왜냐하면 이제 2007년도 이전에는 재개발 이런 투자들이 굉장히 많았고 2008년도에 금융위기 터지면서 지방으로 사람들이 많이 갔어요. 그런데 2010년도서 부터 지방 투자가 유행이었는데 저는 2008년도 이때부터 했었고 그리고 사람들이 지방으로 몰릴 때 수도권 아파트가 굉장히 많이 빠졌거든요. 그래서 수도권 쪽으로 가고 수도권 쪽에서도 아파트나 상가가 이런 쪽이 괜찮았었는데 그쪽도 이제 지방이 많이 올려다보니까 다시 수도권이 오르고 수도권이 다시 오르다 보니까 서울 쪽에 있는 아파트, 오피스텔이라든가 재개발이 될 수 있는 빌라라든가 이런 쪽에

◇ 김혜민> 아까 전에 흐름을 타신다고 하셨잖아요. 그 흐름은 어떻게 들어보니까 반대로 가시는 건데요. 남들이 이거할 때 나는 다른 거 하고.

◆ 김장섭> 꼭 그렇지만은 않아요. 그 다음의 흐름이 있으니까

◇ 김혜민> 그럼 흐름을 선두해 나가시는 거네요.

◑ 황현희> 쉽게 말해서 눈치가 빠릅니다.

◇ 김혜민> 현희씨는 책을 보셨잖아요. 소장님의 흐름을 읽는 눈의 비법 이런 것도 배울 수 있었어요?

◑ 황현희> 책이 나온게 아마 코로나 19사태 전일 것으로 알고 있어요. 그리고 나서 코로나사태가 터진후에 해외 주식에 엄청난 자금이 몰렸거든요. 우리나라 분들도 해외투자를 이제 눈을 뜨기 시작한 게 코로나 이후라고 생각이 들어요. 거래 양도 엄청 많이 늘었고요. 그런거 보면 아무래도 미리 예측을 하시고 움직이셨던 게 아닌가 생각이 들어요. 그리고 이렇게 한번 여쭤볼게 부동산의 흐름을 읽어보죠. 저번에는 주식에 관해서 이야기 했지만 이번에는 부동산에 관해서 이야기하니까. 서울아파트 있잖아요. 지금 계속해서 부동산이 폭등하고 있습니다. 지금 현재도 사실 많이 올랐어요. 7.10인가요? 7.13인가요? 7.10대책 이후에도 굉장히 폭등을 하고 있는 추세에요. 20번이 넘는 정책을 발표했잖아요. 그럼 앞으로도 이기조가 유지가 될 지 궁금합니다.

◆ 김장섭> 아파트 가격은 더 많이 올라갈 수 있다 저는 이렇게 보고 있거든요. 그런데 이제 아파트는 좀 이야기 말하기 조심스럽긴 한데 출구 전략이라든가 이런 것들을 마련해야되는데 사지도 팔지도 못하게 하는 게 현재 정책이 아닌가라는 생각이에요. 원래 부동산 가격이 떨어지려면 공급과 같이 병행해야 되거든요. 그래서 오늘 아침 신문을 보니까 서울시에서 재건축 아니 재개발 쪽에 동의 요건을 낮춰 가지고 재개발쪽으로 많은 공급을 하겠다고 하는데 그게 한참 후거든요. 그러니까 만약에 재개발을 한다고 하더라도

◑ 황현희> 그거 한 10년 걸리죠.

◆ 김장섭> 한참 걸리니까 지금 현재 공급 쪽은 사람들이 많이 원하는데는 서울 쪽이에요. 서울에 직장이 많으니까 직장이 가까운데 좋은 아파트나 이런 게 많이 생겨야 되는데 현재는 수도권 쪽에 많이 생기기 때문에 공급부족은 지속적으로 일어나는거죠.

◑ 황현희> 코로나19 사태로 재택근무가 많이 늘어나면서 서울의 수요가 좀 분산되지 않을까요?

◆ 김장섭> 그럴 수 도 있어요. 그러니까 예전 1900년대 초반 같은 경우도 보면 이게 처음에는 도심에 있다가 사람들이 스프롤 현상이라고 해가지고 교외 쪽으로 많이 나갔어요. 그때 왜 많이 나갔냐면 모델티라고 자동차를 헨리 포드가 만들어 낸 거에요. 그래서 도로를 만들어내고 그 다음에 자동차를 타게 되니까 그때 교외 쪽으로 사람들이 많이 출퇴근하면서 다녔었는데 그 후로 자동차가 굉장히 많이 보급 된 거죠. 그래서 도심 안쪽으로 들어오기 힘들어 진 거죠. 도심 안쪽에 많은 아파트들이 생기고 그리고 거기서 직장들이 많기 때문에 안쪽으로 들어오는 현상 때문에 도심아파트들이 많이 올라가거든요. 지금은 코로나 때문에 미국에서는 그런 현상들이 생기고 있어요. 재택근무가 되면서 미국 같은 경우는 특히나 실리콘 벨리라든가 이런 쪽에서 소프트웨어 개발하는 사람들이 굉장히 많잖아요. 제조업 비중은 10% 정도밖에 안돼요. 원래 제조업은 공장이 모여서 일을 해야 됩니다. 그러니까 뭐 자동차 회사도 공장이 모여서 사람들이 일을 해야 자동차가 나오는 거지 재택근무를 할 수 없어요, 제조업 비중이 높은 나라는 어쩔 수 없이 도심지 이런 쪽으로 갈 수 밖에 없거든요, 공단이라든가 이런 것들. 미국 같은 경우도 시애틀이나 캘리포니아나 뉴욕 같은데서 사람들이 실리콘 벨리라고 하더라도 모여서 했었는데 지금은 재택근무 쪽으로 많이 가고 있어요. 코로나가 창궐하면서. 그러다보니까 소프트웨어나 이런 쪽은 원래서부터 재택근무를 하는 여건이 굉장히 좋습니다. 한국에서도 어떤 예냐 있냐면 게임 개발하는 사람들이 있는데 한국에는 요즘에 52시간 해가지고 오래동안 근무를 많이 못하잖아요. 그래서 어떻게 하냐면 해외로 나갑니다. 팀을 끌고. 발리라든가 유명한 섬 같은데 그런 곳 가서 일을 합니다. 재택근무가 가능하니까. 이게 5G하고 인터넷, 초고속 인터넷이 되면서 파일을 아주 고용량을 올릴 수 있고 왔다갔다 할 수 있기 때문에 집에서 근무하나 회사에서 근무하나 파일 올리는 것은 똑같거든요. 그러다보니까 52시간근무제에서도 자유로운거죠. 해외 나가서 근무 하니까

◇ 김혜민> 굳이 서울 시내에 집 값 비싼데 있을 필요는 조금씩 없어지고 있다는 말씀이신데. 앞으로는요.

◆ 김장섭> 현재는 그렇지 않고요. 우리나라는 약간 특성상 미국은 이미 오피스라든가 이런데들이 25%정도 빠지고 있고 공실도 굉장히 많이 늘어나고 있어요. 그래서 교외쪽으로 많이 나기 때문에 미국 같은 경우 요즘에 많이 팔리는 게 주식 같은 경우도 가구나 아니면 집에서 재택근무 할 수 있는 그런 쪽이 굉장히 많이 오르고 있고 집수리도 굉장히 많이 하고 있거든요. 그런데 한국같은 경우 소프트웨어 쪽이 별로 없어요. 다음 카카오나 네이버 이정도 밖에 없고 거기서도 한 30-40% 인원들도 안 될 거에요. 그 사람들이 나가서 일을 하는거고 나머지 이제 우리나라 대기업들은 거의 다 제조업 쪽이기 때문에 제조업은 서울에서 일 할 수 밖에 없고 약간 기업문화 자체가 그렇게 재택근무를 할 수 있는 쪽이 아니기 때문에 아직 서울에서 그렇게 빠진다고 보기 힘들고

◑ 황현희> 말씀 정리해보면은 실리콘 벨리 쪽에서 그런 현상이 좀 벌어지긴 하지만 서울에서는 당분간 그런 일은 벌어지지 않을 것이라는 말씀 같아요.

◇ 김혜민> 그런데 아까 말씀하신 것처럼 산업적인 특수성도 있고 우리나라만의 특수성이 있는데 우리나라 집값의 가장 근본적인 원인은 부동산 투자만큼이나 비용 대비 얻는 없기때문이 아닐까 그래서 사람들의 욕망이 그래서 현희씨가 잘 하는 말이 있어요. 욕망을 규제하려고 하면 안된다. 그 말이 정말 맞는 것 같아요. 그래서 이 가운데서 아무리 정책을 내밀어도 정부에서

◑ 황현희> 규제가 욕망을 이길 수 없다. 이 말씀이죠.

◇ 김혜민> 과연 될 까. 결국 계속 집값은 오를 것이라는 말씀이신거잖아요.

◆ 김장섭> 그렇죠. 지금 굳이 집을 갖고 있는 사람들은 팔 만한 이유가 없으니까. 요즘에는 다시 세금을 아끼기 위해서 증여를 한다고 하는데 증여도 지금 조정 지역에서 3억 이상이면 12%를 낸다. 그러면 10억짜리 주택이면 1억 2천을 취득세로 내는건데 그렇게 되다보면 사람들이 움직이지 않는 현상이 일어나는거죠. 사지도 않고 팔지도 않고. 그리고 일부 돈이 필요한 사람들은 팔겠죠. 왜냐면 효과가 올라가니까. 그러면서 일부 거래가 일어나면서 효과가 올라가고 그게 실제로 팔리면서 아주 일부이지만 시장가처럼 나오는 그런 현상들이 벌어지면서 올라갈 순 있어요.

◇ 김혜민> 오늘 특별한 시간을 마련하고 있습니다. '내일의 부'의 저자 김장섭 작가, JD 부자 연구소 소장이시죠. 조던 김장섭 소장님과 개그맨 황현희씨와 함께 하시고 계십니다.

김장섭 작가님은 자녀에게 부동산을 물려 주시겠어요 주식을 물려 주시겠요?

◆ 김장섭> 주식이죠. 부동산은 아주 일부 지역이 될 테고 서울에 아주요지에 괜찮은 주거용, 상가는 아니고.

◇ 김혜민> 주거용. 상가는 아니고 이제 더 이상 상가용으로 부동산 투자하는 것은 의미가없습니까?

◆ 김장섭> 의미가 없는 것은 아니고 상가는 이제 트렌드가 굉장히 많이 바뀌어요. 압구정동 같은 경우도 그렇고 지금 경리단길도 이제 완전히 많이 기울어졌고

◑ 황현희> 트렌디한 지역이 계속 바뀐다는 말씀이신거죠.

◆ 김장섭> 한번 바뀌면 다시 회복을 못해요.

◇ 김혜민> 생각해보니까 그러네요.

◑ 황현희> 상가를 단타로 할 수 없는 입장이고 세금 문제도 있고 골치가 아프겠네요.

◆ 김장섭> 상가 같은 경우도 지금 sns가 굉장히 발달했기 때문에 사람들이 이제 이태원 같은 경우도 거의 비어있거든요. 오히려 대로변이 많이 비어있어요.

◇ 김혜민> 입지가 별 영향을 안 끼치는거죠. sns를 통해서 입소문만 나면 어디든 가니까.

◑ 황현희> 제가 봐도 요즘 뭐 동네 어느 동네를 특정적으로 말씀 드릴 수 없지만 그 골목길들 트렌드 한 집들이 있어요. 큰 거리 홍대나 강남역 상권보다도 골목들을 젊은층들이 굉장히 많이 찾아가는 트렌드더라고요.

◆ 김장섭> 일단 청년들이 돈이 없어서 그래요, 선진국이 되면 예전에 인건비가 낮을 때는 공장들도 굉장히 많이 들어오거든요. 그런데 지금 선진국이 되면 최저임금도 굉장히 많이 올라가고 노도에 대한 규약 같은 것들이 굉장히 세지기 때문에 함부로 사람들을 취직을 못시켜요. 그래서 지금 바뀌는 게 공채에서 수시채용으로 바뀝니다. 공채는 1000명이 1000명을 무조건 뽑아야 됩니다. 그런데 수시채용으로 바뀌었다는 이야기는 사람을 아예 안 뽑겠다는 이야기입니다. 그리고 경력직 위주로. 그렇게 되다보면 청년실업이 굉장히 많아지죠. 그러면 주머니에 돈이 없잖아요. 그런데 이 아이들이 sns를 잘한단 말이에요. 주머니에 돈이 없고 연애도 잘 안하는데 만약 연애를 한다 그러면 아껴서 연애를 해야 되는거죠. 그래서 내가 애인이랑 파스타를 먹으러 간다고 하면 전에는 그냥 대로변에 있는 곳으로 갔다면 지금은 sns를 잘하니까 저렴하면서 인테리어도 좋고 맛도 있는데 그런데로 그런 플레이트나 찾아가지고 보고선 그 쪽으로 가게 되는거죠.

◑ 황현희> 그런데 30대들이 말이죠. 패닉 바잉이라고 해가지고 온갖 영혼까지 끌어 모아서 대출을 끌어모아서 아파트를 사는데 또 집중하고 있단 말이죠. 우리 세대입니다.

◇ 김혜민> 집방에서 어플리케이션 이용자 1982명을 대상으로 이 조사를 했더라고요. 그랬더니 주택 매수 의사가 있다고 응답한 응답자가 30대가 72.9%로 제일 많았어요. 어떻게든 집을 사겠다. 영혼까지 끌어서. 이런 것들은 어떻게 보세요? 지금 일단 실수요자들 특히 아이도 이제 낳아야 되고 안정적인생활이 필요한 30대들은 영혼까지 끌어 모아서라도 집을사야 되는게 이득입니까?

◆ 김장섭> 딱히 그렇다고 볼 수는 없어요. 이제 아주 노멀하게만 보면 부동산에도 때가 있거든요. 그래서 사람들이 많이 주식 같은 경우도 많이 오르면 사람들이 관심을 가져요. 부동산도 많이 오르게 되면 관심을 갖고. 그런데 그때가 제일 비쌀 때라는거죠.

◇ 김혜민> 그러니까 30대들이 이렇게 다들 부동산에 관심 갖는 건 정말 끝물이다. 어떻게 보면

◆ 김장섭> 그렇게 생각하진 않고요. 끝물이다가 아니라 거기에 노릴만한 것 들이 있죠. 지금은 분양가 상한제 때문에 부동산에 분양해서 당첨이 되면 싸게 살 수 있어요.

◇ 김혜민> 제도를 차라리 이용하는 게 낫겠네요.

◑ 황현희> 그거 청약으로 당첨되는 게 그 69점 이상 나오는게 너무 어렵습니다.

◆ 김장섭> 전에는 가첨제하고 추첨제가 있는데 추첨제 50% 가첨제 50%였는데 지금 조정대상 지역같은 경우 전부 100% 가첨제로 갔어요. 가첨제는 69점정도 되는데 그러면은 거의 불가능해요. 일반 청년 같은 경우에

◑ 황현희> 결혼생활을 10년 유지하고 분양가족이 3명인가요? 4명인가요? 자녀 2명에 아내분까지 해서 그걸 15년 정도 유지해야 결국 50대 초반에 청약 69점이 되는거에요. 정말 힘든거에요.

◆ 김장섭> 그래서 이제 특별 분양 같은 것들, 특별공급 그래서 거기에 약간 틈새를 노릴 수 있는 게 특별공급은 청약을 바로 들어가는 게 아니라 따로 뽑거든요? 대학입시처럼 따로 뽑듯이. 그렇게 해서조금 뽑는데 중소기업 다니는 사람 일생에 한번 할 수 있고요. 그런데굉장히 싸게 하니까 그러니까 분양가가 한 4000이다 라고 하면 2000정도에 정확한 가격은 아닙니다. 그런데 굉장히 싸게 당첨만 되면 될 수 있는 신혼부부 특별공급. 이런 것들이 있기 때문에 그런 쪽으로 하게 되면 의미 있는 일이고. 그리고 일반적으로 사람들이 해당되지않는 사람들은 오히려 때를 기다리는 게 좀 좋은 것 같아요

◇ 김혜민> 그럼 실수요자들이 지금은 때가 아닌거에요?

◆ 김장섭> 그렇죠.

◇ 김혜민> 그런데 정부에서 실수요자들을 위한 정책들을 많이 내 놓겠다고 했잖아요. 실수요자들이 잘 살 수 있겠다고 해주겠다. 아파트를

◆ 김장섭> 저는 이제 아파트를 산다고 하더라도 서울에 있는 아파트를 사야 된다고 생각하거든요. 수도권 같은 경우는 지금 현재 우리나라가 가장 초 호황기입니다. 부동산에서 보면, 왜 그러냐면 1953년도에 전쟁이 끝났죠? 1955년에서부터 1963년까지 베이비 붐 세대라고요. 전쟁이 끝나고 난 후에 2년 후서부터 사람들을 굉장히 많이 낳은거죠. 그런데 가장 많이 낳은 사람들이 1971년생이에요. 107만 명 정도 태어났으니까 그런데 그 사람들 나이를 생각해보면 1955년생 같은 경우 65세에서 66세이고요 71년생 같은 경우 50대 정도 되었단 말이죠. 그러면 이 사람들이 집을 파냐는 거죠. 우리나라에 집이 가장 모자라는 시기가 현재에요. 그리고 에코 세대라고 해서 1983년생까지 가는데 거기에 30년간이 2천 5백만명 정도 돼요. 5천만 명 중에서. 이 사람들이 전부 4인 가구를 이룬다고 하더라도 있으면 지금 수도권에 분양을 다 한다고 하더라도 오히려 집이 모자르는 상태가 되는데 10년 정도가 지나면 앞으로 어떻게 되느냐. 베이비 붐 세대가 60대에서 70대로 가면서 1인가구로 변합니다. 그때서부터 공급이 어디에 몰려있어야 되냐면 서울 쪽으로 가야돼요. 왜냐면 직장들도 직장인데 일단은 이쪽에 서울 쪽에 있어야 되고 노인들은 이제 서울 쪽으로 많이 가게 됩니다. 왜냐면 서울 쪽에 인프라도 좋고 지하철 공짜가 커요. 그래서 지하철을 공짜로 할 수 있으면 내가 소득이 없어도 노인택배가 같은 거 할 수 있습니다. 그리고 어디 놀러간다 그러면 어디 지하철이 되어 있는 온천이라든가 이런 데를 그냥 갔다가왔다가 할 수 있어요. 그거는 서울에 있는 지하철 근처에 살아야지 그런 것들이 가능하다는거죠.

◑ 황현희> 진짜 어르신들한테 한번 여쭤 보면 옛날 같은 경우에는 지방으로 내려가서 고향으로 돌아가셔서 전원주택 짓고 텃밭 기르시고 이러시면서 살기를 바라는 분 꽤 계시나요. 그런데 요즘 여쭤보면 절대 안 내려간다고 말씀하시는 분들 굉장히 많습니다.

◇ 김혜민> 두 가지 질문을 주셨는데 거기에 대해 답변을 지금 해주시는거에요. 첫 번째가 인구 감소 관점에서 서울 부동산을 전망하신다면 하셨는데 이제 인구변화에 대해서 이야기 해주셨잖아요. 그럼 아이들 우리 아이들이 제 나이가 되었을 때 20년 후에 서울 동산이 어떻게 될까요?

◆ 김장섭> 서울 부동산에 사람들이 더 많이 몰릴거에요.

◇ 김혜민> 아까 지금 이야기 하신 것처럼 우리가 이제 나이가 먹어 가면 우리도 서울에서사려고 하니까

◑ 황현희> 지방에는 빈 집이 더 많아진다는 걸로 받아 들여야 되나요?

◆ 김장섭> 그래서 부동산을 만약에 더 상속을 준다면 한번 생각을 해보시라는거에요. 지방에 있는 아파트에 살고 있다. 그런데 부모님이 거기에 특히 단독주택에 살고 있다면 물려준다고 한다면 받을까라는 거예요. 절대 안 받는다는거죠.

◇ 김혜민> 제 친구도 굉장히 짜증내더라고요. 부모님이 펜션 하나 물려준다고 했다

◆ 김장섭> 왜냐면 그게 저기까지 같이 오거든요. 빚 까지 같이 오다보니까 그거를 유지하려면 빚을 같이 갚아야 되는데 팔리지도 않고 임대도 안돼고 그렇게 되다보면 올리지도 않고 그냥 빚이죠.

◇ 김혜민> 그럼 작가님 이야기를 들어보면 지금 지방에 부동산 갖고 계신 분들은 빨리 처분하시는 게 낫겠네요?

◆ 김장섭> 지금 오히려 정책 때문에 지방 부동산이 오를 수도 있어요. 세종시도 오르고 있으니까. 그러니까 지금 이거는 거시적으로 봤을 때 그렇다는 이야기고

◑ 황현희> 핵심요지는

◆ 김장섭> 올라갈 수 있긴 한데 그것도 어떻게 보면 나중에 대도시라든가 이런 쪽이 발달하게 되면 지방의 도시는 집값이 굉장히 많이 빠져요. 일본 같은 경우를 보면

◑ 황현희> 사람들이 일본 이야기를 많이 하시더라고요. 사람들이

◆ 김장섭> 우리나라는 가본 길이 아니기 때문에 그러니까 일본하고 인구 구조가 비슷하거든요. 미국 같은 경우는 걱정은 없어요. 왜냐하면 인구 구조가 몽골 텐트형이라고 해서 20대가 굉장히 많습니다. 히스패닉이나 이런 애들이 굉장히 많이 넘어와요. 그래가지고 20대, 30대는 굉장히 튼튼한데 한국은 일본처럼 역피라미드 구조가 된다는 거죠. 일본처럼 생각을안 할 수가 없는데 일본 같은 경우는 도쿄 도심이 옛날 버블경제 때 굉장히 많이 빠졌어요. 한 80%가 빠졌어요. 그런데 지금 다 회복했습니다. 그것보다 더 올라갔어요. 그런데 오히려 오사카 제2의 도시 이런데는 아직도 버블경제 때 떨어졌던 게 회복을 못했어요. 1/3가격에서 1/4가격에서 아직도 버티고 있다는 거죠.

◑ 황현희> 결국 도쿄의 중심지 가격은 올랐군요.

◆ 김장섭> 그렇죠.

◇ 김혜민> 회복도 되고 오르기도 하고. 그런데 나머지 도시들은 굉장히 우리에게 시사 한 바가 크네요.

◆ 김장섭> 대구나 부산이나 이런데도 더 오를게 아니냐 그러는데 실제로는 그렇지 않을 수도 있다는 거죠.

◇ 김혜민> 오히려 서울에 더 집중될 수 있겠다 말씀이세요. 이분이 두 번째로는 남북통일 이 관점에서 서울 부동산은 어떻게 전망하세요? 통일 이후의 시대를 말하는 것 가타요.

◆ 김장섭> 통일 같은 경우는 수도권이 되게 좋습니다. 수도권이나 거기도 뭐 서울이죠. 사람들이 통일이 되면 어떤 이야기를 많이 하냐면 개성공단 같은 데가 더 많이 생기고 북쪽에공장이 더 많이 생길거다 이야기하는데 절대 그렇지 않습니다.

◑ 황현희> 그럼 뭐가 생깁니까?

◆ 김장섭> 통일이 되면 휴전선으로 막아놓고 북쪽에 있는 뭐 예를 들면 현재 정권이 계속 해서 지배하면서 인건비 자체를 낮게 유지하면 되겠지만 그거는 통일이 됐을 때는 그렇게 유지할 수 없다는 거죠. 중국이나 베트남 같은 경우는 나라가 공산화 되었다가 이제 자본주의를 받아 들이면서 갔잖아요. 그러니까 최저임금을 그니까 굉장히 적은 임금을 갖고서 10만원 20만원 갖고 어떻게 보면 아주 싼 노동을 갖고 공장을 돌리 수 있는데 우리는 이제 어디를 봐야하냐면 동독과 서독 통일을 봐야돼요, 왜냐하면 동독에 있는 사람들이 베를린 장벽이 무너졌을 때 500만 명 정도가 넘어왔어요. 서독으로. 왜 넘어왔냐면 인건비 차이가굉장히 많이 나기 때문에 한국 같은 경우도 보면 휴전선으로 막아 놨다고 하더라도 이 사람들은 거기서 한 달 동안 일하는 게 10만원 정도 밖에 안된다. 현재는 개성공단이 12만원 정도 받거든요. 근데 넘어오기만 하면 200만원을 받을 수 있는 거예요.

◇ 김혜민> 오히려 서울에 인구가 더 밀집해지고 그러다보면 서울 부동산 더 올라간다.

◑ 황현희> 그럼 결국에 아파트가격을 떨어트리려면 일자리를 진짜 어디 세종으로 옮겨야 되는 그런 상황...

◇ 김혜민> 수도 이전을 해야되나요?

◑ 황현희> 어렵네요.

◇ 김혜민> 그 어려운 주제이기 때문에 많은 사람들이 논의하고 머리 싸매는 것 아니겠어요? 오늘 신축빌라 계약하려고 하는데 경기도 광주고요 직장은 판교에요 거리도 괜찮고 집도 너무 마음에 드는데 무리해서 사는거라 고민이 돼요. 작가님 의견 좀 주세요.

◆ 김장섭> 투자를 하는데 있어서 저는 거주하고 투자는 분리해라 이렇게 생각해요. 만약에 거주하는데는 직장 가까운 데가 좋습니다. 거기서 전세로 살건, 월세로 살건 그제 제일 좋고. 그 다음에 투자를 하는데 있어서는 많이 오를 데를 사야 됩니다. 그런데 서울 부동산이오를 만한 이유는 진짜 많아요. 전 세계적으로 봤을 때도 그렇고. 그러니까 청년들도 다 여기있고 대기업 본사들도 있기 때문에 출퇴근 하는데 있어서 서울 부동산이 좋고 그리고 서울 부동산에는 기업들이 원하는 인재들이 많습니다. 4년제 대학이라든가 아니면 여러 가지여건들 자체가 이게 메가로 폴리스 쪽으로 더 많이 몰려서 천만 이상 되는 도시들이 더 커지는 게 현재 현상인데 코로나 때문에 좀 바뀔 수 있어요. 그런데 그런 현상 때문에 사람들이 더 많이 서울에 더 몰리면서 서울에 있는 집값은 더 올라가게 되어 있는거죠. 그거는 서울에 있는 집값 뿐 아니라 뉴욕이나 시애틀이나 도쿄나 어떤 도시들인지 다 그렇게 변하고 있는데 만약에 내가 거주를 위해서 살집을 하나 있지 않냐 해서 들어갔다면 제가 아까 이야기 했듯이 60대 중반에 있는 베이비 붐 세대가 은퇴하고 20년 후 정도 되면 또 71년 생들이 은퇴를 하거든요. 그렇게 되면 그 많은 사람들이 어딜 갈 것이냐 또 다시 서울로 온다는거죠. 그러면 나머지 집들은 지방 부동산이 굉장히 어려운 게 3가지 딜레마가 있거든요. 첫 번째는 건설회사는 계속해서 지을 수 밖에 없어요. 지금 3개 신도시까지 지었는데 더 많이 짓고 있습니다. 안 지으면 망하니까. 두 번째는 월세나 전세입자들인데 이 사람들은 어떻게생각하냐면 옆에 4천세대 5천세대가 계속 지어 지는거에요. 그러면 이 사람들은 거기서 인터뷰를 한번 해보면 부동산업자들이나 이런 사람들하고 물어보면 옆에 사천세대가 생기는데 거기로 나 이사간다. 똑같은 월세나 전세인데 안 갈 이유가 없다. 이사 가는 거에요. 세 번째는 정치인들인데 정치인들 같은 경우는 우리 도시가 왜 이렇게 노인들이 많지 생각하는거에요. 좀 만 있으면. 노인들이 많은 이유는 뭐냐면 젊은이들이 없는데 젊은이들이 없는 이유는 상가도 별로 없고 오래된 아파트나 이런 것들밖에 없기 때문이다. 그래서 새 집 이거를짓는 거를 계속해서 허용해줘요,

◑ 황현희> 공급은 늘어난다는 말씀이신거군요.

◆ 김장섭> 제일 손해 보는 게 집주인이죠. 지방에 있는 집주인들

◑ 황현희> 마지막으로 하나만 여쭤볼게요. 결국에는 유동성이 많이 풀리는 와중에 미국에 사람들은 나스닥이나 주식에 투자하는 이유가 주식이 지속적으로 오르기 때문이고 한국에서 유동성이 풀리는데 부동산 시장으로 돈이 들어가는 이유는 부동산이 지속적으로 오르기 때문인거잖아요. 그렇다면 서울 부동산 이야기를 좀 많이 해주셨는데 그럼 이 시점에서 사야됩니까?

◇ 김혜민> 부동산 투자를?

◑ 황현희> 앞으로 이렇게 계속 오를 가능성이 많다면

◇ 김혜민> 투자의 관점에서요.

◆ 김장섭> 그래서 아까 때가 있다고 말한 것은 우리나라 부동산은 두 번 떨어졌다고 했잖아요. 97년 IMF하고 2008년 금융위기 때. 그래서 10년에 한 번씩 오는 기회가 있어요. 이번에 2020년에 한번 왔으니까 그런데 미국에서는 이게 코로나 때문에 어떻게 보면 빨리 위기가 넘어간 경향이 있어요. 지금까지의 위기였다면 위기에 주체가 있거든요. 2008년 금융위기 같은 경우도 은행이 주체가 되었어요, 그렇기 때문에 정부에서 그렇게 한 지금은 2조 9천억 달러를 퍼부었는데 그렇게 퍼부을 수가 없어요.

◑ 황현희> 왜냐면 은행이 잘못했으니까

◆ 김장섭> 은행의 탐욕 때문에 그런 건데 동의를 못하면

◑ 황현희> 동의를 못했죠.

◇ 김혜민> 이번에는 할 수 있었죠.

◆ 김장섭> 그런것들 때문에 이번에 위기를 넘어가긴 했는데 지금도 굉장히 많이 돈을 풀어가지고 어떻게 보면 주식 값이 더 많이 올라가고 이 위기를 지나갔다 하더라도 미국의 신용 등급 위기라든지 이런 게 계속 터져요. 언젠가는 버블이 한번 꺼지는데 그것도 한 5년에서 10년 내로 한번 온다는 거죠. 오게 되면 그때는 강남에 있는 부동산도 반 토막 납니다.

◇ 김혜민> 아까전에 말씀하신 IMF때나 대공황 때 집 값이 꺾였던 것 처럼

◆ 김장섭> 2008년도 금융위기나 이럴 때도 굉장히 많이 꺾이니까 오히려 그때 사시는 게

◑ 황현희> 지금보다는 약간의 기회를 한번 후사를 도모하는 시간을 가져보고 공부를 좀 많이 하시고 대비를 하는 시간을 가져봤으면 좋겠다는 말씀이신 것 같습니다.

◇ 김혜민> 주식 1탄으로 함께했고요, 2탄은 부동산으로 함께 했습니다. 감사합니다.

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