■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 11월 14일 금요일
■ 대담 : 윤지해 부동산R114 리서치랩장
- 9,10월 7,8천건 서울 아파트 거래량, 11월 3백여건으로 확 줄어..80% 수준 거래량 감소
- 서울 전역 아파트 하락지역 아예 없어..성동 0.37% 용산 0.31% 송파 0.47% 등 한강벨트에선 신고가
- 경기 용인 기흥 0.30% 수원 권선 0.21% 화성 0.25% 등 비규제지역 거래량 가격 상승폭 모두 커져 풍선효과
- 노원·도봉·강북, 노·도·강 지역 재건축 사업지연 가능성, 분담금 상승, 대출제한 등 상당한 반발 움직임
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 : YTN 라디오 생생경제 2부 시작하겠습니다. 부동산 소식입니다. 115 부동산 대책 강력한 규제 대책이었죠. 이제 내일로 한 달을 맞게 됩니다. 어떤 시장에 변화가 있었을지 윤지해 부동산R114 리서치랩장과 알아보도록 하겠습니다. 랩장님, 나와 계십니까?
◇ 윤지해 : 네. 안녕하세요.
◆ 조태현 : 짧고 굵게 가보도록 하겠습니다. 네 자 이제 벌써 한 달이 됐어요. 시간이 빠르게 흐르는 것 같은데. 매매 거래량 이 거래량 자체는 확실히 줄어든 것 같아요.
◇ 윤지해 : 9월에 보통 서울 아파트 매매 거래량을 보시면 9월에 이제 8,637건 정도 기록을 했었고요. 10월에 이제 7,793건 그리고 11월이 현재까지 313건입니다.
◆ 조태현 : 확 줄었네요?
◇ 윤지해 : 그런데 이게 아무래도 신고 기간이 30일 정도 있으니까 11월 거래량은 12월까지는 지켜봐야 됩니다. 그런데 이 부분을 일간 거래량으로 한번 살펴보면 9월에서 10월까지는 일간 약 100건에서 150건 정도가 거래가 됐습니다. 그런데 현재는 한 20에서 30건 수준으로 줄어 있으니까 말씀하신 것처럼 한 80% 수준의 거래량 축소 현상이 있다 이렇게 평가는 됩니다.
◆ 조태현 : 거래량은 확실히 줄은 건 맞는 것 같아요. 그런데 주간 부동산 통계 이런 걸 봐도요. 가격이 오름폭은 둔화하고 있지만 그렇다고 오르지 않는 건 아니고요. 계속 오름세는 유지를 하면서 어떻게 보면은 가격이 하락하길 기대하시는 분들이 많을 텐데 그런 조짐은 전혀 보이지 않고 있거든요. 이런 것들을 고온 현상이라고 하던데 이런 것들이 실제로 나타나고 있습니까?
◇ 윤지해 : 예. 고온 현상 이렇게 얘기하시면 딱 이해가 안 되는 부분들이 있으실 것 같아서요. 현장에서는 이걸 매물 잠김 정도로 보고 있습니다. 그래서 이제 매도도 어렵고 매수도 모두 어려워지니까 간간이 나오는 물건의 호가는 높게 형성이 되는 현상을 말하는 지금 상황이고요. 그래서 이걸 이제 변동률로 한번 보시면 저희가 시세 조사 기관 3사의 변동률을 10.15. 대책 발표하고 우리가 이 토지거래 허가 구역에 5일 정도의 시간이 있었잖아요? 그 전후 사이에서의 현재 시점에서의 주간 변동폭을 비교해 보시면 저희 부동산 R114가 0.42% 대책 전에 이제 주간 단위로 상승하다가 현재는 한 0.31% 수준으로 둔화되고 있고요. 그리고 이제 KB국민은행은 0.66% 수준에서 오르다가 현재는 0.30% 수준에서 오르고 있습니다. 그리고 이제 한국부동산원 기준으로 보시게 되면 한 0.5% 정도 오르다가 현재는 0.17%로 둔화가 됐으니까 모든 시세 조사 기관에서 가격 상승폭 둔화 움직임은 나타나고 있는데 중요한 지점은 이게 하락을 얘기하고 있지는 않다 보니까 아무래도 상승세는 지금 계속되면서 시장에서는 고온 현상 이렇게도 부르고 있다고 볼 수 있겠습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 확실히 하락은 아닌 것 같은 그런 모습들이 보이고요. 강남 3구 같은 한강 벨트 이쪽은 여전히 강세도 나타나고 있습니다. 자, 이렇게 본다면 10.15. 대책 이거는 효과가 있었던 겁니까? 미미하다고 봐야 되는 겁니까?
◇ 윤지해 : 일단 앞서 설명드린 거래량 움직임으로 보시게 되면 분명히 이제 거래량은 급감하고 있다 이런 평가가 가능하고요. 그리고 상승폭도 하락은 아닙니다만 둔화는 하고 있다 이렇게 평가를 할 수 있는데요. 근데 문제는 여전히 상승 폭이 큰 지역들이 서울 주요 지역에서 있다는 점입니다. 그래서 예를 들어서 성동구 같은 경우가 이제 금주 발표된 시세 그러니까 부동산 기준입니다. 기준으로 보시게 되면 성동구가 주간 단위로 0.37% 올랐고요.
◆ 조태현 : 굉장히 높네요.
◇ 윤지해 : 그리고 용산구도 0.31% 그리고 송파구도 0.47% 이렇게 이제 한강벨트 중심으로는 여전히 강세를 보이고 있으면서 서울 전역에서 현재 하락하는 지역은 아예 없습니다. 25개구 전체가.
◆ 조태현 : 그렇네요.
◇ 윤지해 : 그러면서 전반적으로 한 0.20% 수준에서 움직이고 있으니까. 이 고점에 대한 혹은 이제 중심지에서 신고가 움직임들 이런 것들이 계속되고 있다 이런 평가니까 10.15. 대책에 대한 사실 명확한 효과라는 부분들은 사실은 이제 10월 15일 기준에서 발표가 됐기 때문에 10월 통계로는 확인하기가 좀 어렵습니다. 중간에 애매하게 끼워져 있으니까요. 그래서 11월 통계가 지금 11월 말 혹은 12월 초는 돼야 확인할 수 있으니까 그때 온전한 10.15. 대책을 평가할 수 있지 않을까 이렇게 보고 있습니다.
◆ 조태현 : 조금 더 보긴 해야 되겠지만 지금까지 흐름을 봤을 때는 그렇게 썩 좋아 보이지는 않고요. 또 하나 살펴봐야 될 게 역시 풍선 효과가 아닐까 싶어요. 화성이라든지 구리라든지 이런 쪽의 풍선 효과가 잦아들었다는 이야기도 있고 계속되고 있다 이런 이야기도 있는데 현장 분위기는 어떻습니까?
◇ 윤지해 : 서울과 마찬가지로 경기도도 12개 지역이 규제 지역에 포함이 되면서 그 상승폭 우리가 이제 주간 단위의 매매 가격 아파트 기준 상승폭이 0.10% 수준으로 내려오면서 상승폭은 둔화되고 있습니다. 다만 이제 규제 지역 안에서도 사실 강남 3구와 궤를 같이 하는 과천 같은 지역은 주간 단위로 0.40% 오르고 있고요. 웬만한 서울 지역보다 상승폭이 크게 나타나고 있고요. 그리고 분당 이런 곳은 주간 단위로 0.58% 오르고 있습니다. 그러니까 여전히 사실은 상승 폭 자체는 주간 단위로 1%씩 오르는 거에 비해서는 많이 줄었다. 이런 효과는 가능한데 상승세의 절개치 자체는 여전히 크고요. 그리고 이제 비규제 지역이 문제인데요. 수원도 그렇고 용인도 그렇고 안양도 그렇고 화성은 아예 규제 지역이 아닌데 이런 지역들에서 비규제 지역에 해당되는 용인 기흥은 0.30% 오르고 있고요. 수원에서도 비규제 지역인 권선 쪽이 0.21% 오르고 있고 그리고 이제 화성 같은 경우도 사실은 규제 지역 전에는 한 0.10% 움직였는데 현재는 0.25%에서 0.26% 수준에서 움직이고 있다 보니까 거기에 이제 구리시 같은 데는 생각보다 뜨겁습니다. 거래량도 늘어나고 가격 상승폭도 커지다 보니까 풍선 효과도 지금 비규제 지역에서 나타나면서 규제 지역도 사실상 아직 가격이 잡히지 않고 있다 이런 평가가 가능하다 보니까 양 사이드에서 사실 수요자 입장에서 보게 되면 둘 다 지금 비규제 지역이든 규제 지역이든 핵심 지역에서는 불안하다 이런 평가입니다.
◆ 조태현 : 동탄 쪽에서는 여기가 갭투자의 성지다 이런 말까지 나올 정도던데요. 실제로 문의가 많나 보죠?
◇ 윤지해 : 그 지역 해당 중개사 분의 이제 의견을 빌어서 말씀을 드리자면 동탄을 갭투자 성지다 이런 평가도 하시고 계신데요. 결과적으로 우리가 이제 매매를 하기 위한 실거주 수요도 분명 존재합니다만 아무래도 금융권에서 자금 조달이 좀 어려우신 분들은 전세를 레버리지로 활용해서 1주택 수준에서 매입하는 경우도 굉장히 많습니다. 그런데 아무래도 토지거래 허가구역에서는 실거주 의무가 있다 보니까 그 이렇게 비규제 지역이면서 신축 아파트가 좀 많은 신도시 같은 지역에서는 호가가 일주일 사이에 1억 원씩 튀고 이런 움직임도 실제 나타나고 있습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 이런 지역도 살펴봤고요. 반대로 노도강 쪽 노원·도봉·강북 이런 곳은 왜 우리까지 걸려가지고 왜 우리도 괴롭히냐 이런 식의 반발도 있는 것 같은데요. 어떤 피해가 있다는 겁니까?
◇ 윤지해 : 아무래도 이제 노·도·강 서울 외곽지에 해당되는 곳들은 80년대에 준공된 아파트들이 대거 밀집해 있습니다.
◆ 조태현 : 그렇죠
◇ 윤지해 : 1970년대 ,1980년대 이렇게 오면서 사실 1970년대에 지었던 재건축들은 어느 정도 이제 신축으로 변모를 하고 있고요. 노원 이런 데가 이제 그때 당시에 이제 사실상 시범지구로서 택지 개발을 하면서 1980년대 중반 혹은 1980년대 후반에 지어진 아파트들이 대거 밀집해 있는데 재건축 자체가 쉽지 않은 부분들이 발생하다 보니까 거기서 이제 피해 호소하는 부분들이 있는 것 같고요. 일단 재산권 행사가 좀 안 되는 그 제약 부분에서 불만들이 크고요. 그리고 아무래도 재산권 행사가 안 되니까 사업 지연 가능성이 높아지면서 분담금이 늘어날 수 있는 가능성에 재건축 자체를 반대하는 움직임으로 돌아서는 움직임도 있고요. 거기에 대출이 제한돼 있으니까 조합도 그렇고, 조합원도 그렇고 유동성이 또 제약이 되면서 사업 자금 조달 환경이 악화하는 문제 때문에 지금 서울 외곽지에 구축 아파트들 중심 혹은 재개발 지역을 중심으로는 상당한 반발 움직임들이 있습니다.
◆ 조태현 : 굉장히 어려운 상황인데 김윤덕 국토교통부 장관은 규제 지역을 더 확대할 수 있다 이런 말을 해가지고 또 조금 비판을 많이 받는 것 같아요. 지금까지 상황을 정리를 해 보자면요. 규제 지역의 반발에도 불구하고 서울의 집값 상승세는 잡히지 않고 있다. 그리고 이런 쪽에서는 피해도 호소하고 있다. 시장에서 한 달 동안 이런 신호들이 나타났는데 그러면 이걸 어떻게 해석하고 정부가 대책을 마련하는 게 좋다고 보십니까?
◇ 윤지해 : 아무래도 잘 우리가 이제 세 차례 정도 정부에서 규제 대책들이 나왔는데요. 올해 초에 서울시에서 토지거래 허가 구역을 잠깐 풀었다가 다시 묶는 이런 조치들이 나왔지만 결과적으로 규제라는 수단들이 사실은 난발되면 이게 규제 자체는 초반에는 할 수가 있는데 나중에 풀기가 굉장히 어렵습니다. 그러다 보니까 이 부분 규제 자체를 또 하는 부분에 있어서는 정부 입장에서도 좀 신중할 필요가 있고요. 그리고 이제 우리가 규제를 할 때도 사실은 무차별적으로 규제를 하면 안 되고 수요나 지역에 대한 안배가 좀 필요한데 이게 너무 이제 광역적으로 지정이 되는 부분들이 있다 보니까 사실은 핀셋 혹은 이제 디테일한 그 규제에 대한 그 접점 그 부분들을 확인을 한 다음에 움직여야 될 필요도 있다 이런 평가이기 때문에 사실상 앞으로 나오는 정책들에 있어서는 좀 더 신중할 필요가 있다 이런 평가입니다.
◆ 조태현 : 많은 조언을 주셨는데 이런 것들은 10.15. 대책 이전에 고민을 했어야 되는 부분이 아닌가라는 생각도 듭니다. 지금까지 윤지해 부동산R114 리서치랩장과 함께 했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 윤지해 : 감사합니다.
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